صورة ملف. الصورة المستخدمة لأغراض توضيحية
يطلب أصحاب العقارات بشكل متزايد من المستأجرين تحمل تكلفة إصلاح وصيانة العقارات بسبب الطلب القوي على العقارات للإيجار.
وقال المستأجرون إن أصحاب العقارات يرفضون طلبات أعمال الإصلاح مثل تغيير الصنابير وأقفال الأبواب وغيرها من التسريبات، ويطلبون من المستأجرين شراء المنتجات بأنفسهم وإصلاحها. وأضافوا أن أصحاب العقارات على استعداد لدفع ثمن الإصلاحات داخل الجدران فقط مثل الأنابيب والكابلات.
“هذا غير عادل. بصفتي مستأجرًا، لن أحمل معي صنابير المياه والأقفال وسخانات المياه وما إلى ذلك إلى شقة جديدة عندما أنتقل إلى مكان آخر. وبالتالي، فإن مسؤولية إجراء أعمال الإصلاح على العقار تقع على عاتق المالك أو مالك المبنى”، كما قال أبو أيمن، وهو مقيم منذ فترة طويلة في الإمارات العربية المتحدة.
كن على اطلاع على اخر الاخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
ويقول المستأجرون إن أصحاب العقارات غير متعاونين عندما يتعلق الأمر بالصيانة بسبب الطلب الكبير على عقاراتهم بسبب النمو القوي للسكان في دبي والإمارات العربية المتحدة.
ارتفعت الإيجارات في دبي بنسبة 10% خلال النصف الأول من عام 2024، ومن المتوقع أن ترتفع الإيجارات بنسبة مماثلة في النصف الثاني من العام.
وقال جوش نيرن، مدير التأجير في شركة هاسبي، إن أصحاب العقارات في دبي يتحملون تقليديا عبء الصيانة الروتينية، والتي تشمل كل شيء من الإصلاحات الخارجية إلى الإصلاحات البسيطة.
وأضاف “في الآونة الأخيرة، كان هناك اتجاه واضح حيث يقوم أصحاب العقارات بشكل متزايد بنقل هذه التكاليف إلى المستأجرين. وينبع هذا التحول غالبًا من الاعتبارات المالية وسط ارتفاع قيم العقارات ونفقات التشغيل”.
جوش نيرن. الصور: مقدمة
لقد استقطب سوق العقارات المزدهر في دبي طوفانًا من المستثمرين الدوليين، الذين اجتذبتهم العوائد الواعدة.
“ومع ذلك، فقد أدى الارتفاع إلى إحداث تحول في الديناميكيات بين الملاك والمستأجرين، وخاصة فيما يتعلق بمسؤوليات الصيانة. وفي الحالات التي يعيش فيها الملاك في الخارج وليس لديهم شركة صيانة معينة، فقد يتم تأخير أي عمل مطلوب أو تجاهله”، كما قال نيرن.
وقالت سيازيني كونلي بيكو جيمس، مديرة التأجير في شركة بيترهومز، إن أصحاب العقارات ينقلون بشكل متزايد تكاليف الصيانة إلى المستأجرين.
“نحن في وقت لا يستفيد فيه أصحاب العقارات من الأسواق المتنامية فحسب، بل يستغلون أيضًا نقص المعرفة لدى المستأجرين، وخاصة الجدد في دبي.”
خدمات الصيانة المحدودة للمالك
ومن المثير للاهتمام أن جيمس أضاف أنه في كثير من الحالات، يتأخر أصحاب العقارات في الاستجابة ويصبح المستأجرون غير صبورين في انتظار حل المشكلات. وبالتالي، فإنهم غالبًا ما يتعاملون مع المشكلة بأنفسهم ويتحملون التكاليف.
وقال نيرن إن أصحاب العقارات عادة ما يكونون مسؤولين عن جميع أعمال الصيانة كما هو موضح في العقود، وخاصة الأضرار الهيكلية والتجهيزات الدائمة.
“ومع ذلك، يحد بعض أصحاب العقارات بشكل استراتيجي من خدمات الصيانة. فقد يرفضون معالجة مشكلات مثل صنابير المياه أو الأقفال ما لم تتضمن عناصر هيكلية مثل الأنابيب أو الكابلات داخل الجدران. ولا يؤثر هذا التكتيك على راحة المستأجر فحسب، بل يعمل أيضًا كتكتيك ضغط خفي على المستأجرين الذين يدفعون أقل من أسعار السوق الحالية، بهدف حثهم على الإخلاء وتسهيل إعادة الإيجار بأسعار أعلى – وهو نهج يثير مخاوف أخلاقية ونزاعات قانونية محتملة”، كما قال، مضيفًا أن “المستأجرين الذين يدفعون إيجارات أعلى يتوقعون مستوى عالٍ من خدمات الصيانة، وإلا فإنهم سعداء بالانتقال إلى منزل جديد”.
تحتاج النزاعات المتصاعدة إلى إرشادات واضحة
وأضاف نيرن أن المدافعين عن حقوق المستأجرين يؤكدون على الحاجة إلى اتفاقيات إيجار شفافة تحدد بوضوح مسؤوليات الصيانة منذ البداية. ويوصون المستأجرين بالتفاوض على الشروط بجدية خلال المراحل الأولية من التأجير، ويفضل أن يكون ذلك مع وكلاء جديرين بالثقة ومكرسين لإرضاء العملاء على المدى الطويل.
“مع تصاعد الخلافات حول تكاليف الصيانة، ينتظر أصحاب المصلحة بفارغ الصبر التدخل الحكومي لتبسيط عملية الإبلاغ عن ممارسات الملاك غير الأخلاقية. إن تبسيط هذه الإجراءات دون فرض أعباء مالية على المستأجرين أمر بالغ الأهمية للحفاظ على سمعة دبي كسوق إيجار عادلة وجذابة.”
وقال نيرن إن الطفرة العقارية في دبي اجتذبت المستثمرين من مختلف أنحاء العالم على مدار السنوات القليلة الماضية. ومع ذلك، وبينما يسعون إلى تحقيق الربح من عقاراتهم، فإنهم يحتاجون أيضًا إلى الاستثمار في علاقتهم مع المستأجر. “إن تغيير المستأجر كل عام أكثر تكلفة بالنسبة للمستثمرين من الالتزام طويل الأجل. وقبل توقيع العقد، يجب على المستأجرين دائمًا الاستفسار عن أنواع أعمال الصيانة التي يغطيها العقد وتلك التي لا يغطيها”.
وقال جيمس من شركة بيترهومز إنهم لاحظوا سوء تفاهم متزايد بين الطرفين حيث لا يتم التواصل بشكل صحيح بشأن تفاصيل عقود الإيجار قبل توقيع العقد.
سيازيني كونلي بيكو جيمس. الصورة: الموردة
وأضاف أن النزاعات تتزايد بين الملاك والمستأجرين فيما يتعلق بتكاليف الصيانة. وقال جيمس: “غالبًا ما لا يتم توجيه الملاك والمستأجرين بشكل صحيح أو إعلامهم ولا يتم تفصيل العقود بشكل صحيح لضمان حماية الطرفين بشكل عادل. يقوم بعض الملاك بإنشاء ملحقات خاصة بهم تكون في المقام الأول لصالحهم، ويشرع المستأجر (في بعض الحالات) في توقيع العقد، خاصة في المناطق ذات الطلب العالي”.
ودعا المستشار العقاري إلى العمل بشكل عادل نيابة عن الطرفين والتأكد من أن التفاصيل الواردة في العقد والملحق تتوافق مع المبادئ التوجيهية التي وضعتها هيئة تنظيم العقارات.
ماهو رأي القانون؟
وفقاً لأحكام القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، فإن المؤجر ملزم بصيانة التجهيزات والأثاثات في الشقة المستأجرة ما لم يتم الاتفاق في عقد الإيجار على أن المستأجر مسؤول عن أعمال صيانة هذه التجهيزات والأثاثات.
تنص المادة 16 من قانون إيجار دبي على ما يلي: “ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، يكون المؤجر مسؤولاً أثناء مدة عقد الإيجار عن أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو عيب يؤثر على الاستخدام الكامل المقصود من قبل المستأجر للعقار”.
