يقوم بعض المطورين بتقديم خطط دفع تضمن عدم إلغاء المشاريع وتسليمها قبل الموعد المحدد.
ويقول مسؤولون تنفيذيون في الصناعة إن بعض المطورين يأخذون نحو 40% من الدفعة من المشترين خلال عام من إطلاق مشروع على الخارطة وما يصل إلى 50% خلال 14 شهراً. ونتيجة لهذا، يتمتع المطورون بوفرة من النقد مما يضمن تحرك المشاريع بسرعة كبيرة نحو الاكتمال والتسليم قبل الموعد المحدد.
ومع ذلك، فإن بعض المطورين يتمتعون أيضًا بمرونة كبيرة فيما يتعلق بخطط الدفع الخاصة بهم ويهدفون إلى الحصول على تدفق نقدي ثابت من المستثمرين. وتستهدف خطط الدفع هذه المناطق ذات الأسعار المعقولة.
كن على اطلاع على اخر الاخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
شهد سوق العقارات في دبي خلال فترة ما بعد الوباء نمواً هائلاً في جميع القطاعات بسبب الطلب غير المسبوق من المقيمين والمستثمرين الأجانب.
وقال فاروق سيد، الرئيس التنفيذي لشركة سبرينجفيلد العقارية، إن المطورين لديهم أموال طائلة بسبب خطط الدفع الجذابة.
“على سبيل المثال، يأخذ المطور الرئيسي حوالي 40 في المائة من الدفعة خلال العام الأول من الخطة و50 في المائة خلال 14 شهرًا من إطلاق المشروع. لكن البناء لم يصل حتى إلى 10 في المائة. وهذا يعني أن تدفق الأموال قوي وسيضمن بناء المشروع في الوقت المحدد. لن يكون هناك تأخير أو إلغاء للمشروع في السنوات القليلة المقبلة،” قال سيد.
فاروق سيد
وأضاف: “مع بلوغ دورة العقارات الحالية ذروتها، يجمع المطورون المزيد من الأموال لتجنب التخلف عن السداد. وإذا دفع المشتري 40% في المرحلة الأولية من التطوير، فهناك احتمال كبير للغاية لوصول المشروع إلى اكتماله حتى لو شهد السوق تباطؤًا في العامين المقبلين. والآن أصبحت فرص التخلف عن السداد منخفضة للغاية، وتجري أعمال البناء بوتيرة سريعة للغاية ويتم تسليم المشاريع قبل تاريخ الانتهاء”.
وأعلن بعض المطورين مثل شركة دانوب العقارية وشركة امتياز للتطوير وشركة بينغتي للتطوير عن استكمال مشاريعهم قبل الموعد المحدد لها، وهو ما يعكس القوة المالية القوية للمطورين.
وقال سيد إن بعض المشاريع يتم تسليمها قبل ستة إلى ثمانية أشهر من الموعد المحدد لاستكمالها، مضيفًا أن هناك طلبًا قويًا للغاية على بعض المشاريع التي أطلقها كبار المطورين، حيث تم بيع حوالي 2000 وحدة في غضون أيام.
وقال سيجو خوسيه، قائد الفريق في شركة بيترهومز، إن هناك شروط دفع تنافسية للمشاريع التطويرية الأخيرة، مثل 80% أثناء البناء و20% عند التسليم، أو حتى شروط 90:10.
خطط الدفع المرنة
كما أكد رامجي آير، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أكيوب للتطوير العقاري، أن المطورين يتسمون بالجرأة الشديدة في خطط الدفع الخاصة بهم، حيث يطبقون جداول دفع مرنة في سعيهم إلى جذب انتباه المشترين. ومن الواضح أن هذا جزء من استراتيجية أوسع نطاقًا للحفاظ على الطلب المرتفع وجذب مجموعة متنوعة من المشترين، بما في ذلك المستثمرين والمستخدمين النهائيين.
وقال “في حين أن خطط الدفع العدوانية مصممة لجذب المشترين وتعزيز المبيعات، إلا أنها لا تعني بالضرورة أن المطورين لديهم ثروات نقدية. يمكن أن تكون هذه الخطط في بعض الأحيان بمثابة استراتيجية لإدارة التدفق النقدي وضمان إيرادات ثابتة بمرور الوقت. من خلال تقديم خطط دفع ممتدة، يمكن للمطورين الحفاظ على تدفق نقدي ثابت على مدى عدة سنوات، مما يساعد في الإدارة المالية والمشاريع الجارية. تزيد خطط الدفع العدوانية من القدرة التنافسية في السوق من خلال جعل العقارات أكثر سهولة في الوصول إلى مجموعة أوسع من المشترين، وبالتالي تعزيز حجم المبيعات وحصة السوق”.
رامجي آير
يعتمد المطورون في كثير من الأحيان على مزيج من أموالهم الخاصة وقروض البنوك ورأس مال المستثمرين؛ ويمكن لخطط السداد الممتدة أن تضمن المزيد من المشترين، مما يجذب خيارات استثمار وتمويل إضافية. كما تؤثر البيئة الاقتصادية العامة، بما في ذلك أسعار الفائدة والطلب في السوق، بشكل كبير على الصحة المالية للمطورين.
إيجابيات وسلبيات
وعلى الجانب الإيجابي، قال رامجي آير إن خطط الدفع العدوانية تزيد من إمكانية الوصول من خلال جعل العقارات أكثر تكلفة لمجموعة أوسع من المشترين وخفض الحاجز المالي لمشتري المنازل لأول مرة. “هذا يجذب المزيد من المشترين، ويعزز حجم المبيعات ويجذب كل من المستخدمين النهائيين والمستثمرين. كما يضمن تدفقًا ثابتًا من الدخل بمرور الوقت، مما يساعد المطورين على إدارة الشؤون المالية وتمويل المشاريع.
وأضاف أن هذه الخطط من شأنها أن تعزز القدرة التنافسية للمطورين، مما قد يؤدي إلى زيادة حصتهم في السوق، ويمكن أن تجتذب استثمارات إضافية من خلال إظهار الطلب والجدوى المالية.
ومن ناحية أخرى، قال رئيس مجلس إدارة شركة أكيوب ديفيلوبمنتس إن التأخر في تحصيل الإيرادات قد يفرض ضغوطاً على موارد المطورين المالية، الأمر الذي يتطلب تخطيطاً قوياً لاستدامة العمليات. وهناك أيضاً خطر أكبر يتمثل في تخلف المشترين عن سداد المدفوعات، وهو ما يؤدي إلى تكاليف قانونية وإدارية محتملة.
وأضاف أن “نجاح هذه الخطط يعتمد على البيئة الاقتصادية والطلب في السوق؛ فالظروف المعاكسة قد تؤثر على قدرة المشترين على سداد الأقساط. والأهم من ذلك أن خطط السداد العدوانية قد تؤدي إلى خفض قيم العقارات وتؤثر على استقرار الأسعار على المدى الطويل”.
