صورة الملف
بدأ أصحاب العقارات في أبوظبي في تعديل أسعار الإيجارات بعد إطلاق أول مؤشر رسمي للإيجارات في العاصمة الإماراتية. وقال خبراء في الصناعة إن المستأجرين الجدد قد يجدون ارتفاعًا يصل إلى 30 في المائة في بعض المناطق حيث تكون الأسعار أقل من متوسط السوق. ويرجع هذا إلى نقص العرض الحالي والطلب المرتفع من المستأجرين الجدد.
ومن ناحية أخرى، سيساعد المؤشر المستأجرين أيضًا على التفاوض على شروط إيجار مواتية في المناطق التي تكون فيها الإيجارات أعلى من أرقام المؤشر.
ابق على اطلاع بأحدث الأخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
أطلق مركز أبوظبي العقاري، أمس الثلاثاء، أول مؤشر رسمي للإيجارات في مناطق الظفرة وأبوظبي والعين، حيث يمكن للمشترين والمستأجرين للعقارات الاطلاع على القيم الإيجارية الإرشادية للوحدات السكنية، حسب موقعها وعدد غرف النوم.
وفي يوليو/تموز، واصل سوق الإيجار في أبوظبي تسجيل نشاط قوي، وخاصة في مواقع الشقق والفيلات الراقية. ووفقاً لشركة الاستشارات العقارية أستيكو، شهد متوسط إيجارات الشقق زيادات ربع سنوية وسنوية متواضعة بلغت 1% و2% على التوالي.
ومع ذلك، سجلت بعض التطورات/المناطق نمواً أكبر، مع زيادات ربع سنوية اقتربت من 5 في المائة ونمو سنوي يصل إلى 10 في المائة، وفقاً للتقرير.
تجديد عقد الإيجار
بالنسبة للمستأجرين الحاليين، قد لا تكون الزيادة فورية، حيث إن أبوظبي لديها سقف بنسبة 5% على زيادات الإيجار عند تجديدها.
كما ورد في التقرير صحيفة الخليج تايمز تشهد العقارات في عاصمة دولة الإمارات العربية المتحدة هذا الشهر إشغالاً كاملاً في بعض المناطق مع احتفاظ بعض العقارات بقوائم انتظار للمستأجرين المحتملين، وخاصة في قطاع السوق الفاخرة.
وشهدت الإيجارات في بعض المناطق الشعبية، مثل جزيرة السعديات، ارتفاعاً كبيراً في العام الماضي بسبب الطلب المرتفع من المستأجرين الجدد الذين استقروا في الإمارة. وبلغ عدد سكان أبوظبي 3.8 مليون نسمة العام الماضي، لتصبح الإمارة الأكثر اكتظاظاً بالسكان في الدولة.
قالت براثيوشا جورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور، إن عقود الإيجار الجديدة عادة ما تكون راسخة في السوق المفتوحة ويمكن الاتفاق على الإيجارات من قبل المالك والمستأجر.
وأضافت أنه بالنسبة لزيادات الإيجار في التجديدات، وفقاً للقانون رقم 20 لسنة 2006 (المادة 16)، لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار المحدد في العقد إلا مرة واحدة كل عام بما لا يتجاوز خمسة في المائة من الإيجار المذكور، ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو خفض أو إلغاء هذه النسبة حسب ما يراه مناسباً، وللأشخاص المعنيين اللجوء إلى اللجنة إذا تجاوز المؤجر النسبة المحددة.
تصحيحات معتدلة
وقال يفجيني راتسكيفيتش الرئيس التنفيذي لشركة ميتروبوليتان كابيتال العقارية إن المؤشر من شأنه أن يقلل التناقضات بين الإيجارات الفعلية وقيم السوق العادلة.
وقال: “أيضًا، بالنسبة للعقارات التي يتم تسعيرها حاليًا أعلى أو أقل من متوسط السوق، ستحدث تعديلات لجعلها متوافقة مع المؤشر. قد يعني هذا أن بعض الإيجارات قد تنخفض إذا كانت حاليًا مرتفعة للغاية أو تزيد قليلاً إذا كانت منخفضة للغاية، ولكن من المتوقع أن تكون هذه التغييرات تدريجية ومتوازنة”.
وأضاف: “في حين أن مؤشر الإيجار قد يساعد في تحديد المناطق التي تكون فيها الأسعار خارج نطاق معايير السوق بشكل كبير، فمن غير المرجح أن يتسبب في تحولات دراماتيكية في أسعار الإيجار. وبدلاً من ذلك، يمكن أن يكون بمثابة أداة قيمة لكل من المستأجرين والملاك للتفاوض على أسعار عادلة واتخاذ قرارات مستنيرة”.
وقالت سفيتلانا بوليتوفا، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة وايت ويل أبوظبي، إن مؤشر الإيجار من المرجح أن يعمل على استقرار الإيجارات، وهو ما قد يؤدي إلى اتفاقيات إيجار أكثر توازناً.
وأضافت “في المناطق التي كانت فيها الإيجارات مقومة بأعلى أو أقل من قيمتها الحقيقية، قد تحدث تعديلات. ومع ذلك، فإن الوظيفة الأساسية للمؤشر هي توفير بيانات دقيقة للتسعير العادل بدلاً من التأثير بشكل مباشر على مستويات الإيجار. وبالتالي، فإن أي تغييرات في الإيجار من المرجح أن تكون متواضعة ومدفوعة بتصحيحات السوق بدلاً من التحول الكبير إلى الأعلى أو الأسفل”.
وأضافت بوليتوفا أن المناطق التي تشهد تناقضات كبيرة بين الإيجارات السوقية الفعلية والقيم المتصورة سابقاً، مثل الأحياء الناشئة أو تلك التي شهدت تطورات حديثة في البنية التحتية مثل جزيرة الريم، قد تشهد تغييرات طفيفة تصل إلى 5 في المائة.
“على سبيل المثال، قد تشهد المناطق التي تقل قيمتها عن قيمتها الحقيقية زيادات في الإيجارات حيث يسلط المؤشر الضوء على إمكانات السوق الحقيقية، في حين قد تشهد المناطق التي تزيد قيمتها عن قيمتها الحقيقية انخفاضات طفيفة لتتماشى مع البيانات الدقيقة. وتعتبر جزيرة السعديات منطقة محتملة حيث قد يؤدي إطلاق مؤشر الإيجار السكني إلى تغييرات في الأسعار أيضًا، خاصة بالنظر إلى وجود وحدات باهظة الثمن.”
تثبيت الإيجارات
وقال يفجيني راتسكيفيتش إن المؤشر سيكون بمثابة أداة قيمة تعمل على تعزيز الصحة العامة والشفافية.
“تساعد هذه الشفافية في حماية المستأجرين من دفع مبالغ زائدة وتضمن أن يحدد أصحاب العقارات أسعار إيجار تنافسية وعادلة. ومن خلال توفير مقياس موحد، يقلل المؤشر من احتمالات الممارسات غير العادلة ويعزز المساواة في معاملات الإيجار. ويمكن للمستأجرين الاستفادة من المؤشر للتفاوض على شروط إيجار أكثر ملاءمة. ومع الوصول إلى بيانات السوق الدقيقة، يصبحون مجهزين بشكل أفضل لتجنب دفع مبالغ زائدة”، كما قال راتسكيفيتش.
وأضاف أن المؤشر سيفيد أصحاب العقارات حيث يمكنهم مواءمة أسعار الإيجار الخاصة بهم مع ظروف السوق الحالية “للحفاظ على قدرتهم التنافسية وتحسين دخلهم من الإيجار، مع التخفيف من مخاطر تحديد أسعار مرتفعة للغاية أو منخفضة للغاية”.
وقال راتسكيفيتش إن مؤشر الإيجار يساهم في استقرار سوق العقارات من خلال الحد من التقلبات المفاجئة والشديدة في أسعار الإيجار. ويخلق هذا الاستقرار بيئة أكثر قابلية للتنبؤ للمستأجرين والملاك، مما يقلل من حالة عدم اليقين ويعزز ديناميكية السوق الصحية، مضيفًا أن المؤشر من شأنه أن يوفر صورة أكثر وضوحًا للعائدات المحتملة.
وقال فؤاد بكار، نائب الرئيس للبيانات والذكاء الاصطناعي في بروبرتي فايندر، إن المؤشر من شأنه أن يعزز الشفافية ويعزز الثقة في سوق العقارات.
وأضاف أن “توافر البيانات الموثوقة التي يسهل الوصول إليها من شأنه تمكين المستأجرين والملاك من اتخاذ قرارات مستنيرة. ونحن نعتقد أن مثل هذه الأدوات ضرورية لتعزيز جاذبية الإمارة كوجهة عالمية رائدة للاستثمار العقاري”.
