الإمارات العربية المتحدة: إذا فشلت في سداد أقساط الرهن العقاري ، فهل أخاطر بخسارة الممتلكات والأقساط المدفوعة بالفعل؟

لا يجوز للمالك أن يخسر المنزل على الفور حتى لو لم يتمكن من الدفع

سؤال: اشتريت منزلاً في دبي قبل خمس سنوات. ماذا يحدث إذا لم أتمكن من سداد أقساط الرهن العقاري؟ هل أخاطر بفقدان منزلي؟ إذا كان الأمر كذلك ، فماذا يحدث للأقساط التي دفعتها بالفعل؟

إجابة: بناءً على استفسارك ، من المفترض أنك مغترب تمتلك عقارًا في دبي. لذلك ، تسري أحكام القانون رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن العقاري في إمارة دبي وأحكام القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة.

إذا تخلف الرهن (المقترض) عن سداد قرض الرهن العقاري إلى المرتهن (المُقرض) ، فيجوز للمقرض البدء في بيع العقار المرهون عند تقديم إشعار مدته 30 يومًا من خلال كاتب عدل إلى راهن. يتوافق هذا مع المادة 25 من قانون الرهن العقاري في دبي ، والتي تنص على أنه “في حالة التخلف عن سداد الدين أو عند استيفاء شرط يُلزم بموجبه السداد المبكر للدين الدائن المرتهن أو الدائن المرتهن أو عامه أو يجوز لخلف معين أن يبدأ إجراءات الرهن والبيع القسري ضد الممتلكات العقارية المرهونة بشرط أن يتم تقديم المدين أو الشخص الذي يمتلك العقار المرهون أو وحدة الممتلكات العقارية إشعارًا مدته ثلاثون يومًا على الأقل من خلال كاتب العدل “.

بعد ذلك ، بناءً على إشعار من خلال كاتب عدل من قبل مرتهن (مقرض) إلى راهن (مقترض) ، يجوز للمرتهن رفع دعوى تنفيذ بناءً على سند رهن واتفاقيات موقعة بين المرتهن (المقترض) والمرتهن (المقرض) في محكمة لها اختصاص في إمارة دبي. يجوز لقاضي التنفيذ ، بناءً على دعوى التنفيذ المرفوعة من مرتهن (مقرض) ضد راهن (مقترض) ، أن يصدر أمر حجز على العقار المرهون لبيعه في مزاد علني. يتوافق هذا مع المادة 26 من قانون الرهن العقاري في دبي ، التي تنص على أنه “إذا تخلف المدين أو الرهن العقاري أو خلفه العام أو الخاص أو الكفيل الحقيقي عن سداد الدين خلال الفترة المنصوص عليها في المادة السابقة (المادة 25 من قانون دبي) قانون الرهن العقاري) ، يقوم قاضي التنفيذ ، بناءً على طلب الدائن المرتهن ، بإصدار أمر حجز ضد العقار المرهون لبيعه بالمزاد العلني وفقًا للإجراءات المعمول بها في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

ومع ذلك ، يجوز لقاضي التنفيذ بناءً على طلب من الدائن العقاري (المقترض) تأجيل مزاد العقار لمدة 60 يومًا إذا اقتنع القاضي بأن المرتهن (المقترض) يمكنه سداد قرض الرهن العقاري خلال 60 يومًا المذكورة أو إذا قد يتسبب المزاد العلني للممتلكات في إلحاق ضرر كبير بالراهن (المقترض). هذا يتوافق مع المادة 27 من قانون الرهن العقاري في دبي.

علاوة على ذلك ، في حالة عدم قيام الدائن (المقترض) بسداد قرض الرهن العقاري المتبقي إلى الدائن المرتهن (المُقرض) ، وبناءً على حكم صادر عن قاضي التنفيذ ، سيتم بيع العقار المرهون في مزاد تجريه سلطة المزاد المختصة خلال فترة السماح. هذا بموجب المادة 28 من قانون الرهن العقاري في دبي.

وتجدر الإشارة إلى أن جميع الأحكام المذكورة أعلاه لقانون الرهن العقاري في دبي تمت قراءتها بالمادة 1430 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي ، والتي تنص على أنه “يجوز للمرتهن ، عند استحقاق الدين ، اتخاذ إجراءات لنزع ملكية العقار المرهون والبيع في حالة عدم سداد الدين في تاريخ استحقاقه ، بعد إخطار المدين ومالك العقار وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات الواجب اتباعها أمام المحاكم المدنية 2 والقوانين الخاصة. “

استنادًا إلى الأحكام المذكورة أعلاه لقانون الرهن العقاري في دبي وقانون المعاملات المدنية الإماراتي ، إذا أخفقت بصفتك مقرضًا (مقترضًا) في سداد قرض الرهن العقاري إلى المرتهن (المُقرض) ، فيجوز للمرتهن (المُقرض) رفع دعوى تنفيذ قبل التنفيذ قاضي محكمة دبي لبيع ممتلكاتك المرهونة من خلال مزاد علني تجريه أي سلطة مزاد. يتعين على العارض ، الذي يفوز بالمزايدة لشراء عقارك المرهون ، إيداع عائدات البيع (مبلغ المزاد) في الحساب المصرفي لمحكمة دبي في غضون الأيام المحددة. ومع ذلك ، فمن المفترض أنك حصلت على قرض عقاري طويل الأجل من المرتهن (المُقرض) وأنك أكملت خمس سنوات فقط من امتلاك العقار المرهون في دبي. ومن المفترض أيضًا أنك ربما لم تسدد جزءًا كبيرًا من قرض الرهن العقاري. لذلك ، في مثل هذا السيناريو ، إذا تم بيع ممتلكاتك المرهونة في مزاد علني ، فقد يحق للبنك فقط المبلغ المستحق من قرض الرهن العقاري ، والعقوبات من أي نوع على النحو المتفق عليه في سند الرهن العقاري أو الاتفاق معك ، ورسوم المحكمة ، ورسوم المزاد. والفوائد وأي رسوم / تكاليف أخرى إن وجدت. بعد ذلك ، عند تسوية المبلغ المستحق للبنك (المرهون) وفقًا لأمر التنفيذ ، يجوز لمحكمة دبي التحويل إلى حسابك المصرفي إذا كان هناك أي مبلغ متبقي متبقي من عائدات بيع مزاد الممتلكات المرهونة الخاصة بك.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة Ashish Mehta & Associates. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم بالبريد الإلكتروني إلى: [email protected] أو إرسالها إلى Legal View، Khaleej Times، PO Box 11243، Dubai.