أصدر مجلس الشارقة للتخطيط العمراني، اليوم الاثنين، قانوناً جديداً للإيجارات يلزم المؤجرين في الشارقة بالتصديق على العقود خلال 15 يوماً من تاريخ صدورها. ويتناول القانون الجديد الشروط التي يجوز بموجبها للمالك إخلاء المستأجر من العقار المؤجر. كما يحدد القانون الظروف التي يجوز فيها للطرفين الاتفاق بشكل متبادل على إنهاء عقد الإيجار.
وقد تناول القانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي حاكم الشارقة عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة الشروط الخاصة بالإخلاء على النحو التالي:
1. لا يجوز للمالك أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المؤجر قبل انقضاء 3 سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار للاستخدام السكني و5 سنوات للاستخدام التجاري أو الصناعي أو المهني، وفي السابق كان بإمكان المالك أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بإشعار إخلاء مدته ثلاثة أشهر بعد الحصول على إذن من بلدية الشارقة.
ابق على اطلاع بأحدث الأخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
يسري قانون الإيجار الجديد ما لم يتوفر أحد الأسباب التالية:
- أ. إذا لم يقم المستأجر بسداد الإيجار أو أي قسط منه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الاستحقاق.
- ب. مخالفة المستأجر لأي من التزاماته القانونية أو التعاقدية وعدم قيامه بإزالة المخالفة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر.
- ج. إذا تنازل المستأجر عن كل أو بعض عقد الإيجار أو أعاد تأجير كل أو بعض العين المؤجرة بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، وذلك دون الإخلال بأحكام انتقال ملكية المحل التجاري المنصوص عليها في القانون.
- د. إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح للغير باستعمالها في غير الغرض المحدد في عقد الإيجار أو بالمخالفة لشروطه أو استعملها في أغراض تتعارض مع النظام العام أو الآداب العامة.
- هـ- إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة أو إعادة بنائه أو إجراء صيانة شاملة عليها تجعل من المستحيل وجود المستأجر في العين المؤجرة، وذلك وفقاً للشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
أما إذا رغب المؤجر في إشغال العين المؤجرة بغرض السكنى لنفسه أو لأحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى بشرط توفر ما يلي:
- أ. أن لا يكون مالكاً لعقار آخر صالح للسكن ضمن نطاق البلدية.
- ب. إخطار المستأجر بطلب الإخلاء خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من التاريخ المحدد للإخلاء.
- ج. أن يشغل المالك نفسه أو أحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى العقار المؤجر فعلياً خلال شهرين من إخلائه من المستأجر ولمدة سنة واحدة دون انقطاع.
2. إذا لم يلتزم المؤجر بالشروط المنصوص عليها في الفقرة (هـ) من هذه المادة، يكون للمستأجر الحق في المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به نتيجة الإخلاء أمام المركز.
وينص القانون على أنه في حالة رفض المؤجر قبول أقساط الإيجار أو عدم تحديد مكان للسداد، يجوز للمستأجر إيداع الإيجار أو القسط في المركز المخصص لذلك، بشرط اتباعه الإرشادات الواردة في اللائحة التنفيذية للقانون. وفي حالة عدم اتفاق المؤجر أو المستأجر على طريقة أو موعد السداد، أو تعذر إثبات مثل هذا الاتفاق، يتم سداد الإيجار على أربعة أقساط متساوية موزعة على مدة الإيجار.
إنهاء العقد
ويحدد القانون الجديد أيضًا إنهاء علاقة الإيجار على النحو التالي:
- لا تنتهي العلاقة الإيجارية ولا يتضرر المستأجر من انتقال ملكية العين المؤجرة إلى مالك جديد مهما كانت طريقة أو سبب انتقالها.
- ولا يجوز للمالك الجديد أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة أو زيادة أجرها إلا وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
- يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق في جميع الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار.
وبحسب القانون فإن عقد الإيجار لا ينتهي تلقائياً بوفاة أحد الطرفين، إلا إذا كان المستأجر هو المتوفي وطلب ورثته إنهاء العقد، وفي مثل هذه الحالات لا يجوز إنهاء العقد إلا بعد مرور 30 يوماً من إخطار المؤجر أو عند انتهاء العقد بشكل طبيعي، أيهما يأتي أولاً.
بالنسبة لعقود الإيجار محددة المدة، يجوز للمستأجر طلب الإنهاء المبكر إذا تمكن من إثبات أن ظروفًا غير متوقعة أو استثنائية جعلت من الصعب عليه الوفاء بالتزاماته. إذا رفض المالك هذا الطلب، فيمكن للمستأجر رفع الأمر إلى السلطة المختصة، والتي ستقوم بعد ذلك بتقييم الوضع.
إذا تم إنهاء العقد قبل الموعد المحدد، يجب على المستأجر أن يدفع للمالك ما لا يقل عن 30 في المائة من الإيجار للفترة المتبقية من العقد، ما لم يتفق الطرفان على ترتيب مختلف.
زيادة الإيجار
لا يجوز لمالك العقار زيادة الإيجار إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على التغيير.
وإذا قبل المستأجر زيادة الإيجار خلال تلك الفترة التي تبلغ ثلاث سنوات، فلا يجوز للمالك رفع الإيجار مرة أخرى لمدة عامين آخرين. وبعد الفترة الأولية، يجب أن تعكس أي زيادة في الإيجار القيمة العادلة للإيجار، كما تحددها اللائحة التنفيذية للقانون، والتي ستوضح كيفية حساب هذه القيمة العادلة للإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يجوز للمجلس الحاكم تعديل هذه الأطر الزمنية من خلال قرار رسمي.
