أدى الارتفاع الكبير في الطلب بعد الوباء إلى استيعاب أكثر من 11.5 مليون قدم مربع في السنوات الثلاث الماضية، مع استيعاب أكثر من 9 ملايين قدم مربع في آخر 18 شهرًا
صورة الملف
هل من المتوقع أن تستمر إيجارات المكاتب في الارتفاع؟ هذا سؤال يُطرح علينا كثيرًا، والإجابة المختصرة عند تحليل العرض والطلب الحالي هي أن الطريقة الوحيدة التي سترتفع بها إيجارات المكاتب ومستويات الإشغال على المدى القريب هي الارتفاع.
بعد الانخفاض الناجم عن الوباء، يواصل سوق المكاتب في دبي اتجاهه التصاعدي في مستويات الإيجارات والإشغال في جميع أنحاء المدينة بمستويات قياسية مدفوعة بالمعايير الاقتصادية الإيجابية، وسهولة ممارسة الأعمال التجارية، ومجموعة من المحركات الاقتصادية التي تؤدي إلى خلق فرص العمل وتدفق الشاغلين. ويتجلى ذلك في ارتفاع عدد تسجيلات التراخيص الجديدة في دائرة التنمية الاقتصادية والمناطق الحرة. لقد تجاوزنا بالفعل ذروة إيجارات المكاتب في عام 2014، وشهد سوق المكاتب في دبي زيادة تزيد عن 45 في المائة في إيجارات المكاتب على مستوى المدينة منذ الوباء، مع زيادة سنوية قدرها 24 في المائة.
خلال ذروة عام 2014، بلغ إجمالي حجم سوق المكاتب ما يزيد قليلاً عن 81.5 مليون قدم مربع، وبلغت إيجارات المكاتب في جميع أنحاء المدينة 125 درهماً لكل قدم مربع سنوياً، في حين نما حجم السوق اليوم بأكثر من 32 في المائة ليصل إلى 107.6 مليون قدم مربع مع المدينة. إيجارات واسعة تتجاوز 138 درهماً مربعاً في السنة.
المصدر: أبحاث كوشمان ويكفيلد الأساسية
ندرة في مخزون المكاتب في المستقبل القريب
يفوق الطلب العرض بوتيرة غير مسبوقة مع ارتفاع مستويات إشغال المكاتب إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق. وتبلغ مستويات إشغال المكاتب من الدرجة الأولى/الدرجة الأولى 92 في المائة، في حين تبلغ مستويات إشغال المكاتب على مستوى المدينة 87 في المائة. ولإعطاء منظور، فإن 75 في المائة فقط من سوق المكاتب كانت مشغولة قبل الوباء.
وقد أدى هذا الارتفاع في الطلب بعد الوباء إلى استيعاب أكثر من 11.5 مليون قدم مربع من مخزون المكاتب في السنوات الثلاث الماضية، مع استيعاب أكثر من 9 ملايين قدم مربع في الأشهر الـ 18 الماضية فقط. وفي المقابل، من المتوقع تسليم مليوني قدم مربع فقط من المخزون خلال العامين المقبلين، مع تأجير معظم المخزون مسبقًا، وبالتالي لا يعالج ندرة العرض.
تم تسليم برج أبتاون من مركز دبي للسلع المتعددة مؤخراً (مؤجر مسبقاً بالكامل)، مما أضاف أكثر من 495 ألف قدم مربع من المساحات المكتبية ورفع إجمالي مساحة المكاتب في دبي إلى 107.6 مليون قدم مربع. في السابق، كانت عمليات تسليم المكاتب الرئيسية في عام 2022 تتم في منطقة إكسبو، ومشروع إثراء ديرة، ودبي كوميرسيتي، ومجمع دبي هيلز للأعمال. ومن المشاريع الأخرى المتوقعة هذا العام، المكون المكتبي لـ One Zabeel، و Innovation Hub One في مركز دبي المالي العالمي، والمراحل التالية من Dubai CommerCity.
ويشهد كل من فلك 6 في مدينة دبي للإنترنت والمرحلة الثانية من مركز الابتكار التابع لتيكوم نشاطاً قوياً للتأجير المسبق ومن المتوقع أن يتم تسليمهما في عام 2024.
تم بالفعل تأجير معظم الإمدادات المكتبية مسبقًا، وبالتالي فإن توفرها محدود للغاية عند التسليم.
في حين أن المناطق الحرة مثل دبي الجنوب ومنطقة إكسبو ومجموعات تيكوم الخارجية لديها بعض المخزون المكتبي الحالي، فإن المواقع المركزية المرخصة من دائرة التنمية الاقتصادية تعاني من نقص شديد في المعروض. مع وجود عدد محدود للغاية من المكاتب البرية الجديدة قيد الإنشاء حاليًا، نشهد العديد من الملاك الفرديين (مع محفظة أراضي) والمناطق الحرة الذين يتطلعون إلى تنشيط مشاريع المكاتب الجديدة أو ترقية/إعادة توظيف مخزون المكاتب الحالي. ومع ذلك، وبما أن دورة البناء ستستغرق سنتين إلى ثلاث سنوات على الأقل، فإننا نتوقع أن نواجه أزمة في المعروض من المكاتب على المدى القريب، مما يخلق المزيد من الضغوط التصاعدية على مستويات الإيجارات والإشغال.
التحدي
ومع الوتيرة التي نشهد بها الاستيعاب، ومع نقص المعروض من المكاتب الثانوية والجديدة، فإننا نشهد نقصًا حادًا في المعروض من مخزون المكاتب من الدرجة الأولى على مدى 18 إلى 24 شهرًا القادمة. ومع ذلك، مع قيام العديد من المطورين بتنشيط المشاريع المكتبية، نتوقع معالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب بحلول عام 2026 عندما يتم تسليم معظم المشاريع الجارية. علاوة على ذلك، قد يجد كبار شاغلي العقارات في العالم الذين لديهم متطلبات مكتبية كبيرة خيارات مخصصة لهذا الغرض داخل المناطق الحرة.
المصدر: أبحاث كوشمان ويكفيلد الأساسية
ارتفاع الإيجارات ومستويات الإشغال
ومع تزايد الطلب على المكاتب في جميع أنحاء المدينة، شهدت مناطق المكاتب زيادات سنوية تتراوح بين 5 إلى 50 في المائة.
ويتركز هذا الطلب في المقام الأول حول مشاريع الدرجة الأولى في كل من المناطق الحرة والمناطق البرية. انطلاقًا من تفويضات الاستدامة الخاصة بهم، يواصل الشاغلون الانجذاب نحو مشاريع التطوير الجديدة من الدرجة الأولى مع المستأجرين الإقليميين والدوليين الذين يبحثون بنشاط عن مباني خضراء مملوكة لشخص واحد وتدار بكفاءة. على الرغم من أن المخزون القديم يشهد زيادة في الطلب، فمن المتوقع أن يواجه تحديات على المدى المتوسط إلى الطويل مع استمراره في التقادم وسيتطلب استثمارات كبيرة للترقية.
المصدر: أبحاث كوشمان ويكفيلد الأساسية
لقد شهدنا زيادات في الإيجارات أعلى في المناطق التي يكون فيها معظم مخزون المكاتب من الطبقات (مبنى مكاتب مملوك من قبل العديد من المالكين) حيث كانت ترتفع من قاعدة منخفضة بشكل ملحوظ مقارنة بالمخزون المملوك للمنطقة الحرة والمالك الفردي.
وإدراكًا لظروف السوق المواتية، فإن العديد من أصحاب العقارات (خاصة أولئك الذين لديهم وحدات مجهزة) يحققون الآن الأسعار المطلوبة أو في بعض الحالات علاوات على الأسعار المطلوبة بالإضافة إلى حصولهم على شيكات إيجار أقل.
مع استمرار تزايد الحاجة إلى مكاتب التوصيل والتشغيل قصيرة المدى، خاصة من الداخلين الجدد إلى السوق الذين يتطلعون إلى إنشاء عمليات والتوسع، فإننا نشهد زيادة في الاستفسارات من مشغلي المساحات المكتبية المخدومة. يعمل معظم شاغلي المكاتب المجهزة عالميًا مثل WeWork وServCorp وRegus بكامل طاقتهم، كما أن العديد من المشغلين المحليين يتمتعون أيضًا بمستويات إشغال عالية.
ومن أين يأتي الطلب؟
لقد رأينا الطلب منقسمًا بالتساوي تقريبًا بين الداخلين الجدد إلى السوق والمحتلين الحاليين الذين يتطلعون إلى التوسع. ينبع الطلب إلى حد كبير من قطاعات الخدمات المصرفية والمالية والتجارية، يليها قطاع التكنولوجيا، والخلفية الاقتصادية القوية، وسهولة ممارسة الأعمال التجارية، وإيجارات المكاتب ذات الأسعار التنافسية مقارنة بالمدن الرئيسية الأخرى إلى جانب موقع دبي المركزي وتداخلها مع مناطق زمنية متعددة عبرها. تجعل كل من الأسواق الغربية والشرقية المكان المثالي للشركات لإيواء مكاتبها هنا.
المصدر: أبحاث كوشمان ويكفيلد الأساسية
توقعات السوق
أصبح المستأجرون يدركون بشكل متزايد ظروف السوق المتغيرة ويقومون بالإدارة داخل المباني الحالية حيثما أمكن ذلك من خلال استراتيجيات مساحة العمل واختيار العمل المختلط حيث أصبحت خيارات التوسعات المكانية محدودة.
من ناحية أخرى، تتمتع أصول الدرجة الأولى المملوكة لشخص واحد بوضع جيد، سواء من حيث الإيجارات الرئيسية أو مستويات الإشغال، وبسبب الاهتمام القوي بمرحلة ما قبل التأجير، تتطلع المناطق الحرة والملاك الفرديون البارزون إلى تفعيل المراحل التالية من مكاتبهم المشاريع. ومع ذلك، من المرجح أن يواجه مخزون المكاتب القديم تحديات في الاحتفاظ بالمستأجرين ورضاهم. سيتم دفع مالكي المباني القديمة للنظر في تجديد أصولهم ذات الأداء الضعيف لتعزيز عائدات الإيجار والتوافق مع السوق.
ومع الطلب المستمر من الداخلين الجدد إلى السوق، وتوسع الشركات القائمة في جميع القطاعات، ومع محدودية المخزون المكتبي المتاح، نتوقع أن تستمر إيجارات المكاتب في دبي في الزيادة، مع توقع زيادة أخرى بنسبة 10-20 في المائة في المناطق الرئيسية إلى جانب مستويات الإشغال التي تواجه ضغوطاً تصاعدية. خلال 18-24 شهرًا القادمة.
(براثيوشا جورابو هو المدير المساعد – رئيس قسم الأبحاث والاستشارات، شركة Cushman & Wakefield Core، الإمارات العربية المتحدة)
