ظل المعروض من سوق العقارات السكنية في دبي متخلفاً عن النمو السكاني، حيث شهد القطاع ذو الأسعار المعقولة أيضاً نقصاً بعد الفخامة في مناطق معينة من الإمارة.
يقول المسؤولون التنفيذيون في الصناعة إن العرض لن يكون قادرًا على مواكبة الطلب حتى في عام 2024 بسبب التدفق الكبير للأجانب والمقيمين الذين يتحولون بشكل متزايد إلى مشترين وسط ارتفاع الإيجارات.
وتم تسليم نحو 50 ألف وحدة سكنية جديدة في دبي عام 2023، أي ما يقرب من نصف الزيادة السكانية.
وبحسب بيانات مركز دبي للإحصاء، ارتفع عدد سكان الإمارة بأكثر من 100 ألف نسمة في عام 2023 إلى أكثر من 3.65 مليون نسمة بحلول منتصف ديسمبر/كانون الأول، ما أدى إلى ارتفاع الطلب بشكل كبير على العقارات السكنية.
وتعزى الزيادة في عدد السكان إلى التدفق الكبير للعمال الأجانب والمهنيين والمستثمرين الذين توافدوا على الإمارة هذا العام، وقد اجتذبتهم العائدات المرتفعة على الاستثمارات وإدخال مجموعة متنوعة من تصاريح الإقامة.
وقد انعكس ذلك في بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي لمدة 9 أشهر والتي أظهرت أن عدد المعاملات قفز بنسبة 33.8 في المائة إلى 116.116 بقيمة 429 مليار درهم.
هناك مناطق تعاني من نقص العرض والتي ساهمت في نمو الأسعار في السنوات الأخيرة، على سبيل المثال سوق الفلل، ومواقع الواجهة البحرية، والمجتمعات الراسخة والناضجة التي تم “بناءها” الآن مع وجود القليل من الأراضي المتبقية أو عدم وجودها لمزيد من التطوير. في هذه القطاعات، غالبًا ما يتجاوز الطلب العرض ويدفع نمو الأسعار.
“الأساسيات الاقتصادية القوية والمعنويات الإيجابية والنمو السكاني الداخلي هي التي تدفع الطلب. قال محللو ValuStrat: “لقد انتقل المستأجرون بشكل متزايد إلى ملكية المنازل بدلاً من دفع الإيجارات المرتفعة”.
وفي النصف الأول من العام، قالت شركة الاستشارات العقارية ValuStrat، إن هناك طلبًا مرتفعًا ونقصًا في العرض للمنازل الأكبر حجمًا في المواقع الرئيسية. ومع ذلك، في الآونة الأخيرة، تحول اتجاه الطلب نحو المناطق ذات الأسعار المعقولة حيث يبحث المشترون عن أسعار أقل وفرص لزيادة الاستثمار المستقبلي المحتمل. تشمل هذه المناطق ديسكفري جاردنز، وواحة دبي للسيليكون، وقرية جميرا، والخليج التجاري، وذا جرينز، ومدينة دبي للإنتاج.
“لمواكبة النمو السكاني الأخير، تحتاج دبي إلى زيادة بنسبة 50 في المائة في العقارات الجديدة التي تدخل السوق كل عام. لقد شهدنا طلبًا كبيرًا على المنازل في المجتمعات السكنية المركزية والرئيسية والقائمة. ومع ذلك، نظرًا لنقص الأراضي المتاحة، فإن بناء عقارات سكنية جديدة في هذه المناطق ليس أمرًا ممكنًا، مما أدى إلى طرح معظم المشاريع والوحدات السكنية الجديدة في السوق في الضواحي الصاعدة مثل دبي الجنوب وقرية جميرا الدائرية (JVC) وقال بول كيلي، مدير العمليات في Allsopp & Allsopp: “أرجان وتاونسكوير”.
نقص العرض في السنوات القادمة
عادة ما يستغرق المعروض في سوق العقارات السكنية الجديدة سنوات ليتم تسليمه من المفهوم إلى التسليم – التخطيط والتمويل والبناء وما إلى ذلك.
“بعد كوفيد-19، كان على المطورين أيضًا التعامل مع تحديات سلسلة التوريد وارتفاع تكاليف البناء. تشير بعض فترات التسليم المتأخرة التي شهدتها عمليات إطلاق المنازل الجديدة مؤخرًا إلى أن المطورين سعوا إلى جلب المخزون خارج المخطط إلى السوق بسرعة للاستفادة من الطلب القوي من المشترين مع الاضطرار أيضًا إلى تحقيق التوازن بين مشاريع متعددة في جداول إنجازهم.
تتوقع شركة Allsopp & Allsopp أن تسليم الوحدات السكنية في عام 2024 يصل إلى 66,902 وحدة. “لا أتوقع أننا سنصل إلى هذا الرقم بالضبط، ولكن يجب أن نكون هناك أو على مقربة منه.”
وفي الوقت الحالي، لا يرى كيلي أن العرض يمكن أن يواكب الطلب في عام 2024 والمستقبل القريب.
“على الرغم من أن المطورين يستجيبون لنقص المعروض الحالي في السوق من خلال إطلاق 100000 وحدة جديدة على الخارطة للبيع في عام 2023، إلا أنه لن يتم تسليم هذه الوحدات إلى المستخدمين النهائيين حتى 2025-2027. ونتيجة لذلك، نتوقع أن يستمر النقص في المعروض من العقارات السكنية في دبي خلال الـ 24 إلى 36 شهرًا القادمة.
نقص القطاع الفاخر للسيطرة
ستستمر العقارات الفاخرة التي شهدت طلبًا أعلى من القطاعات ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة، في مواجهة أكبر نقص في الوحدات السكنية الجديدة القادمة إلى السوق.
“خذ أي موقع رئيسي/فاخر في دبي؛ وقال كيلي: “القصة هي نفسها: ببساطة لا توجد أراض جاهزة أو متاحة لتطوير أي مشاريع سكنية جديدة أو أي نوع من الحجم لتلبية المستوى الحالي للطلب”، مضيفًا أنه في السنوات الأخيرة، ظهر هذا التأثير أيضًا في جميع أنحاء العالم. المجتمعات السكنية المتميزة الأكثر رسوخًا، مثل عقارات جميرا للجولف والمرابع العربية (حيث تكون أسعار الأراضي مرتفعة)، وتشير الدلائل الآن إلى أن قطاعات السوق المتوسطة تعاني أيضًا من انخفاض الأراضي المتاحة لمشاريع البناء السكنية الجديدة واسعة النطاق.
في السنوات الأخيرة، أصبحت دبي خيارًا جذابًا للمقيمين الجدد والشركات بسبب عوامل اجتماعية واقتصادية مختلفة قصيرة المدى. علاوة على ذلك، تعد خطة دبي الرئيسية لعام 2040 محركًا رئيسيًا لكل من العرض والطلب عبر سوق العقارات.
ومع التزام دبي بزيادة عدد سكانها الحالي الذي يتراوح بين 3.6 مليون إلى 7.8 مليون نسمة بحلول عام 2040، فإن هناك حاجة واضحة لتطوير العقارات التجارية والسكنية واسعة النطاق على أساس سنوي في المستقبل المنظور لمواكبة المتطلبات. وأضاف كيلي.
