من المتوقع أن يظل سوق المكاتب في دبي يعاني من نقص المعروض حتى عام 2027-2028، وهو ما سيستمر في التأثير على الإيجارات في المدينة مع ازدهار الشركات الجديدة وانتقال الشركات الأجنبية إلى المدينة.
بفضل الطلب المرتفع، حصل سوق المكاتب في دبي على دفعة مع إطلاق العديد من المشاريع الجديدة لتلبية احتياجات الشركات الجديدة، وخاصة في فئة مساحات المكاتب من الدرجة الأولى.
وقال روبرت توماس، رئيس الوكالة في كوشمان آند ويكفيلد كور: “بينما يواصل نقص العرض في سوق المكاتب التأثير على الإيجارات ومستويات الإشغال، فإن المطورين الذين يتناغمون مع ظروف السوق يبادرون أخيرًا إلى إطلاق مشاريع مكتبية جديدة لمعالجة هذا النقص”.
ابق على اطلاع بأحدث الأخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
وأضاف “لكن الأمر سيستغرق عامين إلى أربعة أعوام أخرى حتى يتم تسليم هذا العرض، ولا يزال احتمال تأجيره مسبقًا مرتفعًا. وهذا يشير إلى أن نقص العرض من المرجح أن يستمر حتى عام 2027-2028 عندما من المتوقع أن يكتمل جزء كبير من المخزون المعلن عنه”.
أصبحت الإمارات العربية المتحدة، ودبي على وجه الخصوص، سوقًا محورية للعديد من الشركات العالمية التي تتجه إلى الاستثمار بشكل أكبر في عملياتها وقوتها العاملة. وباعتبارها موقعًا مثاليًا للأشخاص من مختلف مستويات القوة العاملة، فإن جاذبية المدينة مدفوعة بعوامل مثل الأمان، والضرائب الشخصية الصفرية، والموقع الجغرافي الاستراتيجي للسفر التجاري والشخصي، والبنية التحتية القوية، والبيئة الإيجابية.
وبحسب شركة الاستشارات العقارية أستيكو، واصل سوق تأجير المكاتب في دبي ازدهاره، وخاصة بالنسبة للمساحات المكتبية من الدرجة الأولى، مدفوعاً بالطلب القوي والعرض المحدود.
وأضافت أنه “من المتوقع أن يستمر الضغط الصعودي على الإيجارات حتى دخول إمدادات جديدة إلى السوق أو تغير ظروف العمل”.
العرض الجديد
وبحسب بيانات أستيكو، تمت إضافة 0.37 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في الربع الثاني من عام 2024. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من 0.37 مليون قدم مربع أخرى من المساحات في النصف الثاني من هذا العام.
وأظهرت بيانات كوشمان آند ويكفيلد كور أن الربع الثاني من عام 2024 شهد طرح نحو 260 ألف قدم مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير في سوق كوميرسيتي بدبي. ومن المتوقع تسليم أكثر من 1.63 مليون قدم مربع في بقية عام 2024، معظمها من إكسبو سيتي دبي، ومركز الابتكار في مدينة دبي للإنترنت، ومكون المكاتب في برج وصل، وميلينيوم بلازا داون تاون (كراون بلازا المجدد)، وكلاهما على شارع الشيخ زايد.
حتى الآن هذا العام، تم الإعلان عن عدد من المشاريع الكبرى والضرورية للغاية، بما في ذلك برج Immersive في مركز دبي المالي العالمي، والمكاتب في المرحلة الثانية من D3، والتطوير متعدد الاستخدامات من قبل شركة الدار العقارية على شارع الشيخ زايد. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من المشاريع قيد المناقشة في مركز دبي المالي العالمي.
وتتركز غالبية أنشطة التطوير في المناطق المركزية مثل مركز دبي المالي العالمي وشارع الشيخ زايد، تليها أبراج بحيرة جميرا، وإكسبو سيتي، والمناطق الحرة تيكوم.
“ومن المثير للاهتمام أن نلاحظ أن ما يقرب من 78 في المائة من مخزون المكاتب القادم يقع داخل المناطق الحرة، في حين من المتوقع أن يقع 22 في المائة فقط في المناطق البرية، مما يجعل أزمة العرض في المناطق البرية أكثر حدة”، بحسب ما ذكرت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور في تقريرها للربع الثاني.
وللاستفادة من الطلب المتزايد، أعلنت شركة الدار العقارية مؤخراً عن خطتها لتطوير برج مكتبي من الدرجة الأولى على شارع الشيخ زايد، مما يمثل دخول المطور الذي يقع مقره في أبوظبي إلى السوق التجارية في دبي.
مستوى الإشغال
قال روبرت توماس إن معدل إشغال المكاتب في جميع أنحاء المدينة وصل إلى مستوى قياسي بلغ 90 في المائة، مع وصول معدل إشغال المكاتب من الدرجة الأولى إلى 93 في المائة، ومن المتوقع أن يرتفع أكثر.
وأضاف أن “منطقة الخليج التجاري وشارع الشيخ زايد ومركز دبي المالي العالمي وأبراج بحيرات جميرا شهدت ارتفاعاً حاداً في الطلب على العقارات، كما تشهد منطقة كومير سيتي في دبي، التي تتميز بأرضياتها الضخمة وجودة بنائها الحديثة، طلباً مرتفعاً. وتتجاوز نسبة الإشغال في المناطق التجارية المركزية، بما في ذلك وسط مدينة دبي ومركز دبي المالي العالمي وشارع الشيخ زايد، 95%، مما يؤدي إلى تكثيف الضغوط على الإيجارات ونقص العرض”.
وقال تشارلي سارجنت، المدير المساعد ورئيس خدمات الشاغلين العالميين في MRICS، إن الشركات العالمية غالباً ما تواجه فترات زمنية أطول في اتخاذ القرار بسبب طبيعة الهيكل التنظيمي ومتطلبات العناية الواجبة التفصيلية.
وأضاف أن اتخاذ القرار بشأن أي مشروع يستغرق في المتوسط من 6 إلى 9 أشهر، من الاستراتيجية الأولية إلى الحصول على الإيجار.
“إن هذا الجدول الزمني الممتد غير متوازن مع السرعة المطلوبة لاتخاذ القرارات في السوق الحالية التي تعاني من نقص العرض. ونظراً لندرة المساحات المتاحة والطلب القوي في السوق، فإن وحدات المكاتب الشاغرة عالية الجودة يتم استيعابها بسرعة، ونادراً ما تظل شاغرة لفترات طويلة. وكثيراً ما تخسر الشركات مساحات لصالح الشركات الإقليمية التي يمكنها الاستجابة بسرعة أكبر لعمليات الاستحواذ أو لصالح الشركات العالمية الأخرى الأكثر تقدماً في استراتيجيتها”، كما قال سارجنت.
ارتفاع الإيجارات بنسبة 19%
ومن حيث متوسط الإيجارات، كشفت أستيكو أن مناطق بر دبي، وأبراج بحيرة جميرا، وبرشا هايتس (تيكوم)، وخليج الأعمال، وشارع الشيخ زايد، ومركز دبي المالي العالمي هي المناطق الأكثر تكلفة.
وبينما يتزايد الطلب على المكاتب ويتفوق على العرض، قالت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور إن إيجارات المكاتب في جميع أنحاء المدينة ارتفعت بنسبة 19 في المائة على أساس سنوي.
وقالت شركة الاستشارات العقارية: “لقد ارتفعت مستويات النشاط في مختلف قطاعات المستأجرين، حيث تجتذب المناطق الحرة بشكل خاص طلبًا كبيرًا مع تزايد عدد الشركات الجديدة والقائمة التي تسعى إلى تأسيس أو توسيع وجودها في المدينة. لا يزال السوق صديقًا للمالكين، وهذه الديناميكية تفرض ضغوطًا إضافية على الشركات، وخاصة المستأجرين العالميين، الذين قد يكافحون لتلبية مواعيد اتخاذ القرار الصارمة التي تمليها السوق الحالية”.
وبينما شهدت معظم المناطق نمواً قوياً في الإيجارات، شهدت منطقة الخليج التجاري أكبر زيادة بنسبة تزيد عن 64% بسبب المنافسة الشديدة من المستأجرين المحتملين للمساحات المتاحة، وهو ما ينعكس أيضاً في أعلى مستوى من الاستفسارات عن المنطقة، بحسب ما ذكرته شركة كوشمان آند ويكفيلد كور.
وأضافت الشركة الاستشارية أن منطقة الخليج التجاري تتصدر السباق مرة أخرى عندما يتعلق الأمر بنمو الإيجارات منذ الوباء، حيث قفزت بنسبة 160 في المائة، تليها منطقة أبراج بحيرات جميرا (153 في المائة) وشارع الشيخ زايد (121 في المائة)، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض كبير في قاعدة الإيجار ومعدل الإشغال.
