يدخل المطورون ببطء وثبات إلى سوق العقارات الجاهزة للانتقال للاستفادة من الطلب. – صورة الملف
لا يعد شراء العقارات الجاهزة للانتقال مباشرةً من المطور اتجاهًا شائعًا في الوقت الحالي نظرًا للأقساط المرتفعة التي يتعين على المشترين دفعها بالإضافة إلى انخفاض العائد على رأس المال مقارنةً بالعقارات التي تحت المخطط.
ولذلك، لا تزال العقارات خارج الخطة هي الخيارات المفضلة للمقيمين والمشترين بسبب عوائدها الأفضل بالإضافة إلى دفعات الرهن العقاري الأصغر للعقارات القادمة.
ومع ذلك، فإن الجليد ينكسر مع دخول المطورين ببطء وثبات في سوق العقارات الجاهزة للانتقال للاستفادة من الطلب من السكان والمستثمرين الذين يرغبون في وضع أموالهم في عقارات جاهزة أو يتطلعون إلى الانتقال إلى مثل هذه الوحدات لتجنب ذلك. دفع الإيجارات.
والأهم من ذلك، أن عامل الثقة قد تحسن بشكل كبير في سوق العقارات المحلية مع إدخال التدابير المتعلقة باللوائح والإقامات التي اتخذتها الحكومة على مدى العقد الماضي، وبالتالي، فإن الطلب على سوق العقارات الجديدة الجاهزة سينمو أيضًا في السنوات القادمة.
أطلقت شركة الدانوب العقارية الرائدة في مجال التطوير العقاري في دبي مؤخراً أول مشروع جاهز للسكن في إليجانز بخطة سداد شهيرة بنسبة 1 في المائة. وبالمثل، تعمل شركة داماك العقارية، أكبر شركة خاصة للتطوير العقاري في دبي، على الترويج بقوة للوحدات الجاهزة للسكن.
رضوان ساجان، رئيس مجلس إدارة شركة الدانوب العقارية
“يعد Eliganz by Danube أول عقار جاهز للسكن يتم طرحه في السوق. أطلقنا المشروع لأنه عندما كنا نبيع عقارات على الخارطة، استفسر الكثير من الناس عن الوحدات الجاهزة. تم بيع جميع مشاريعنا التي لا تزال على الخارطة على الفور، لذلك لم يكن لدينا ما نقدمه لعملائنا، أي عقارات جاهزة للانتقال إليها. وقال رضوان ساجان، رئيس مجلس إدارة شركة الدانوب العقارية: “لقد قدمنا هذا الأمر ويمكن للمشترين الانتقال إلى العقار بدفعة قدرها 40 في المائة فقط والرصيد المتبقي هو 1 في المائة في الدقيقة”.
وقال ساجان إنهم سيطلقون بالتأكيد المزيد من الوحدات الجاهزة للانتقال في أعقاب الاستجابة القوية من Eliganz.
تقول ألينا أدامكو، رئيسة المبيعات في متروبوليتان هومز، إن الحصول على العقارات الجاهزة للانتقال مباشرة من المطور ليس اتجاهًا شائعًا الآن حيث يقوم المطورون في الغالب ببيع مشاريعهم بعد وقت قصير من الإعلان عن الإطلاق، وأحيانًا حتى خلال فترة ما قبل الإطلاق منصة.
ألينا أدامكو، رئيسة المبيعات في متروبوليتان هومز
ووفقاً لشركة متروبوليتان هومز، فقد تم تسليم 32,645 وحدة إلى السوق هذا العام، مقارنة بـ 34,667 وحدة في عام 2022، وهو ما يمثل انخفاضًا طفيفًا بنسبة 6 في المائة تقريبًا. ومع ذلك، سيتم طرح العديد من الوحدات في السوق هذا العام مقارنة بالسنوات السابقة. وتم طرح 72.991 وحدة في السوق هذا العام، بزيادة قدرها 26 في المائة مقارنة بعام 2022 وبزيادة 174 في المائة عن عام 2021.
في أكتوبر 2023، كانت قرية جميرا الدائرية (JVC) هي الموقع الأكثر شعبية لمبيعات الشقق السكنية بإجمالي 339 صفقة. وفقًا لـ Property Monitor، سجلت منطقة الخليج التجاري والمدينة العالمية ثاني وثالث أكبر عدد من المعاملات على التوالي. بالنسبة للفلل السكنية والمنازل المستقلة، أثبتت منطقة الفرجان ومدينة محمد بن راشد أفضل المواقع لبيع العقارات الجاهزة في أكتوبر، تليها قرية جميرا الدائرية.
يقول عمران فاروق، الرئيس التنفيذي لشركة سمانا للتطوير العقاري، إن الطلب على العقارات الجاهزة لا يزال في ارتفاع مقارنة بالعام السابق.
ومع ذلك، فإن مبيعات التطوير قوية جدًا وجاهزة للانتقال إلى المخزون الذي يقدمه المطورون – سواء كانوا جددًا أو قديمًا – وهو أمر نادر نظرًا لوجود مخزون كبير منهم على الخارطة.
عمران فاروق، الرئيس التنفيذي لشركة سمانا للتطوير العقاري
يقول فاروق: “لقد ارتفع الطلب الإجمالي على أساس سنوي بنسبة 20 في المائة بسبب الطلب القوي للغاية على الإيجارات… ويشهد معظم المطورين نمواً في المبيعات بنسبة 200-300 في المائة بسبب تحسن ظروف السوق والطلب الاستثنائي في دبي”. قائلين إنهم ظلوا يركزون على العقارات خارج المخطط لأن المستثمرين يتوقعون مفاهيم تصميمية جديدة مع مجموعة من وسائل الراحة الجديدة والأصول عالية الجودة والتشطيبات والعقارات الفاخرة وبأسعار معقولة. “ليس لدينا مخزون جاهز متبقي.”
عقار على الخارطة أم جاهز؟
الشراء على الخارطة له العديد من المزايا. تتمتع التطورات الجديدة بنهاية عالية جدًا حيث تغيرت اتجاهات السوق في السنوات الثلاث الماضية بسبب تدفق المشترين الأوروبيين والروس.
وفي المنافسة، بدأ العديد من المطورين في تقديم وسائل راحة أفضل في المشاريع الجديدة. تحتوي المشاريع القديمة على وسائل الراحة الأساسية، وهي ليست جذابة للمشترين على المدى الطويل.
“إن الميزة الرئيسية للمشترين الذين يرغبون في شراء وحدة على الخارطة هي خطة الدفع المرنة، والتي تجعل الأسعار في متناول اليد وسهلة الرهن العقاري. يقول فاروق: “إنه نوع من الحصول على موافقة مسبقة على التقسيط الميسر دون المرور عبر فحوصات الائتمان والمعاملات الورقية الطويلة”.
وقال ساجان إنه إذا كان لدى السكان أو المشترين متطلبات فورية، فيجب عليهم بالتأكيد التوجه إلى العقارات الجاهزة للانتقال إليها. ولكن إذا كان بإمكانهم الانتظار لمدة 3-4 سنوات، فإن العقارات التي يتم تطويرها مع وسائل الراحة ستكون أكثر تقدمًا. “لذلك فهو اختيار العميل.”
وتضيف أدامكو أن المشترين للعقارات الجاهزة للسكن يبحثون في المقام الأول عن الأصول التي يمكن أن تشغلها عائلاتهم على الفور أو تؤجرها لتوليد عائد صحي على الاستثمار بنسبة ستة إلى ثمانية في المائة.
“بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون العقارات الجاهزة للانتقال إليها عاملاً مقنعًا للحصول على تأشيرة مستثمر أو تأشيرة ذهبية. ويمكن أيضًا رهن هذه العقارات الجاهزة أو إعادة تمويلها، مما يسمح للمالكين بالحصول على أموال إضافية لإعادة استثمارها في عقارات جذابة أخرى.
قسط مرتفع
صرح رئيس Samana أنه من الصعب العثور على المخزون الجاهز للنقل ذو التشطيبات الرائعة ويتطلب علاوة كبيرة.
“إن معدل القسط الإضافي غير ثابت. ويعتمد على عوامل مختلفة مثل نوع المنطقة أو المجتمع، والمرافق، وأسعار القدم المربع. قد يكون لمطوري الطراز القديم أو المباني القديمة جدًا ذات التصميمات والتشطيبات ذات الطراز المتوسط والقديم معدل إلغاء مرتفع. وقد يكون لديهم بعض الخيارات في السوق. وأضاف أن هذا النوع من العقارات يواجه صعوبات بشكل عام.
وذكرت شركة أدامكو من متروبوليتان هومز أن القسط الذي يتعين على المشترين دفعه مقابل الوحدات الجاهزة يعتمد على المشروع وموقعه والمطور ومدى توفر الوحدات.
يمكن أن يؤدي توفر المطور إلى خلق منافسة مباشرة مع خيارات إعادة البيع، خاصة وأن الحصول على شهادة عدم ممانعة لإعادة البيع يتطلب عادةً دفعة مقدمة بنسبة 30-40 في المائة من المالك الحالي أو المشتري.
“هذا إجراء للحماية من “تقلب الممتلكات”، الذي سمح في الماضي بإعادة البيع على أساس المضاربة مع أقساط مرتفعة على العقارات المشتراة بدفعة مقدمة تتراوح بين 10 و20 في المائة. وتهدف زيادة رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي من 2 إلى 4 في المائة في عام 2013 أيضاً إلى الحد من هذه الممارسة وتهدئة سوق إعادة البيع للمضاربة.
“في الوقت الحاضر، فإن المستثمرين الذين يشترون العقارات من المطورين ويخططون لإعادة بيعها يحتفظون بأصولهم بصبر لمدة عام على الأقل من تاريخ إطلاق المشروع للحصول على أقساط أفضل. وقالت أدامكو إن أكثر هذه الاستراتيجيات هي إعادة البيع أثناء أو بعد استلام العقار للوصول إلى مشتري النقد والرهن العقاري وتحقيق مبلغ أكبر من الأرباح.
وعلى سبيل المثال، قالت إن أصحاب العقارات في إعمار بيتش فرونت يشهدون أقساطًا تصل إلى 120 في المائة مقابل سعر الشراء الأصلي المدفوع للمطور قبل 2-3 سنوات.
وفي الوقت نفسه، يمكن للعملاء الذين اشتروا عقارات في إعمار بيتشفرونت في يونيو 2023 إعادة بيعها الآن بعلاوة تتراوح بين 15 و20 بالمئة.
“في DIFC Living، تبلغ قيمة إعادة البيع الآن حوالي 15 في المائة مقابل السعر الأصلي. وبطبيعة الحال، ليست جميع المشاريع متشابهة، وبالنظر إلى جميع العوامل الخارجية، فإن متوسط قسط 15 في المائة سنويا هو رهان آمن. ” هي اضافت.
