من المتوقع أن يشهد سوق العقارات في دبي ارتفاعاً في عدد المستأجرين الذين يغادرون عقاراتهم المستأجرة في الأشهر المقبلة. ويعود هذا الاتجاه إلى عدة عوامل، بما في ذلك تخفيف ارتفاع الإيجارات في مناطق معينة، وحاسبة إيجارات Rera المحدثة التي تسمح بزيادة محتملة في الأسعار، وزيادة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة.
ومع ذلك، يقول بعض المحللين والمديرين التنفيذيين في الصناعة أن ارتفاع تكلفة النقل قد يدفع أيضًا المستأجرين الآخرين إلى إعادة النظر في الانتقال.
وشهدت تجديدات الإيجار في دبي زيادة بنسبة 12% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2024، مع موافقة العديد من المستأجرين على زيادات الإيجار فوق المتوسط.
كن على اطلاع على اخر الاخبار. اتبع KT على قنوات WhatsApp.
“وهذا يعكس رغبة المستأجرين في الحفاظ على علاقات إيجابية مع المالك والتحايل على المخاطر والتكاليف والمضايقات المرتبطة بالانتقال، وربما تسوية عقارات مماثلة بأسعار أعلى. ومع ذلك، قد ينعكس هذا الاتجاه بعد تحديث حاسبة الإيجار من Rera. وقال محللو أستيكو إن الحاسبة المنقحة توفر الآن انعكاسًا أكثر دقة لتسعير السوق المفتوحة، مما يمكّن الملاك من تنفيذ زيادات كبيرة في الإيجارات في الوقت الذي بدأت فيه أسعار السوق في التراجع أخيرًا.
“للمضي قدمًا، نتوقع ارتفاعًا في حركة المستأجرين لعدة أسباب – التخفيف التدريجي لحركة الإيجار التصاعدية؛ حاسبة الإيجارات المحدثة من Rera والتي تسمح بالزيادات المحتملة في الأسعار الحالية؛ وقالت شركة الاستشارات العقارية: “زيادة في العرض من الوحدات الإضافية التي يتم تسليمها إلى السوق، ومن تنفيذ الإخطارات المقدمة في عام 2023، ومن انتقال المستأجرين الحاليين إلى ملكية المنازل”. وهذا يعني أن المستأجرين في دبي سيكونون في وضع أفضل بكثير للانتقال والاستفادة من تحسن وضع السوق.
وفقًا لشركة الاستشارات العقارية Asteco، كان نمو معدل الإيجارات مختلطًا خلال الأشهر الثلاثة الماضية. وظل متوسط أسعار إيجار الشقق والفلل دون تغيير تقريبًا، مع تباين النمو بين المجتمعات المختلفة. وتباطأت معدلات النمو سنويا إلى خانة الآحاد، حيث بلغت نسبة الفيلات 6 في المائة والشقق ما يقرب من 10 في المائة.
43.500 منزل جديد سنويا
كشفت شركة الاستشارات العقارية العالمية “نايت فرانك” في تقريرها “الوجهة دبي 2024” أن 261,243 منزلاً قيد الإنشاء حالياً أو تم الإعلان عنها ومن المقرر تسليمها بحلول نهاية عام 2029. وهذا يعادل ما متوسطه حوالي 43,500 منزل سنوياً على مدى العام المقبل. ست سنوات – أعلى بكثير من المستوى التاريخي للاكتمال البالغ حوالي 30.000 وحدة. ونتوقع أن يستمر عدد مشاريع خطوط الأنابيب المعلنة في الزيادة خلال عام 2024، مما يقلل فجوة العرض.
قال أسامة سوخيرا، قائد فريق التأجير في Huspy، إنه مع إطلاق المزيد من المشاريع وتسليم المجتمعات الجديدة بعيدًا عن وسط المدينة، يتوفر للمستأجرين المزيد من الخيارات المتاحة بأسعار إيجار أقل إذا كانوا على استعداد لإضافة 30 دقيقة إلى تنقلاتهم. “لهذا السبب كان هناك اهتمام كبير بالمجتمعات الرئيسية الجديدة في هذه المناطق. يتفاوض المستأجرون بنشاط على العقود مع أصحاب العقارات قبل انتهاء صلاحيتها. في بعض الحالات، يستكشف المستأجرون أيضًا مفاوضات الإيجار طويلة الأجل. وأضاف سوخيرا: “على الرغم من عدم قابليتها للتنفيذ قانونيًا، إلا أنها تتمتع بميزة تثبيت الأسعار طوال مدة العقد مقدمًا”.
أسامة سوخيرا
ارتفاع تكلفة النقل
وفقًا لجاكوب براملي، مدير التأجير الأول في Betterhomes، يجب على المستأجرين أن يفكروا بجدية فيما إذا كان بإمكانهم تحمل تكاليف الإقامة في ممتلكاتهم الحالية أو الانتقال إلى عقار أصغر داخل المجتمع أو حتى الانتقال إلى منطقة مختلفة خارج موقع البحث المفضل لديهم. المستأجرون بشكل عام على دراية بسوق الإيجار، لكن التكلفة المرتفعة للانتقال دفعت الكثيرين إلى إعادة النظر في الخروج. في النهاية قرروا البقاء في مكانهم الحالي لتجنب نفقات الانتقال التي لا مفر منها.
جاكوب براملي
“تتحكم حاسبة مؤشر الإيجار في دائرة الأراضي والأملاك في دبي في زيادة الإيجارات، مما يوفر الراحة للمستأجرين من خلال الحد من مطالبة المالكين بنصف الزيادة فقط وفقًا للآلة الحاسبة. وبصرف النظر عن ذلك، فإن لدى المستأجرين خيارات محدودة للتخفيف من ارتفاع الأسعار حيث تمليها السوق الحرة. وقال إنه يجب على المستأجرين موازنة الزيادة السنوية في الأسعار مع النفقات المرتبطة بالانتقال إلى منزل جديد.
وقال أسامة سوخيرا إن المستأجرين الذين يدخلون عقودًا جديدة يختارون أيضًا العقارات بناءً على إرشادات مؤشر ريرا للتجديد للسنة الثانية.
“قد يكون نقل المنازل بانتظام أمرًا مكلفًا، لذلك غالبًا ما يكون من الحكمة دفع زيادة معقولة، بدلاً من رسوم التعبئة والنقل المرتفعة. ويدرك الملاك أيضًا أن العقارات الشاغرة تؤثر على أرباحهم، وبالتالي يظهرون المرونة في المفاوضات.
وقال أسامة سوخيرا إنه مع الزيادة في أسعار العقارات، يتوقع مشترو العقارات زيادة العائد على الاستثمارات، مما يؤدي إلى اتجاه تصاعدي في الإيجارات. “لقد لعب ارتفاع شراء المنازل من قبل المستثمرين، وما تلا ذلك من تأجير العقارات لاسترداد استثماراتهم، دورًا في ذلك”.
التغلب على ارتفاع الإيجارات
للتخفيف من تأثير الزيادات في الإيجارات، يبحث المستأجرون في دبي عن شروط دفع مرنة. وأضاف: “في حين أن انخفاض الشيكات قد يعني انخفاض الإيجار الشهري، فإن المستأجرين يستكشفون أيضًا الدفعات من خلال منصات التكنولوجيا، مما يلغي الحاجة إلى الشيكات المسبقة”.
كان المستأجرون يتطلعون إلى إيجاد طرق مبتكرة للتغلب على ارتفاع الإيجارات، التي قفزت عدة مرات في السنوات الثلاث الماضية مع نمو عدد السكان بشكل كبير بعد الوباء، مما أدى إلى استيعاب معظم المعروض الذي كان متاحًا خلال فترة فيروس كورونا.
ولمواجهة ارتفاع الإيجارات، قال ساشين كومار سينغ، رئيس الأعمال والشريك الإداري في شركة Foremen Fiefdom، إنه بالنسبة للمستأجرين الذين يسعون إلى البقاء داخل منطقتهم الحالية، فقد أثبت تقليص الحجم أنه خيار جيد. وبدلاً من ذلك، يختار بعض المستأجرين الانتقال إلى مجتمعات ذات أسعار معقولة، وغالبًا ما يحافظون على ديناميكية مماثلة بين المالك والمستأجر.
ساشين كومار سينغ
“يبدو أن الاتجاه الحالي هو مزيج من تقليص الحجم واستكشاف مجتمعات بديلة ذات إيجارات أقل، حيث يعطي المستأجرون الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف والأهداف المالية طويلة المدى. ومن خلال اتخاذ هذه الإجراءات، أصبح المستأجرون في دبي مجهزين بشكل أفضل لمواجهة التحديات التي يفرضها ارتفاع أسعار الإيجارات وتأمين ترتيبات الإسكان المناسبة.
