تهيمن منطقة الخليج التجاري على 43% من إجمالي معاملات المكاتب في الربع الثاني من عام 2024، حيث تقدم مزيجًا من المباني المكتبية الشاهقة والفنادق الفاخرة والوحدات السكنية. — صورة أرشيفية
أظهرت دراستان منفصلتان، الثلاثاء، أن سوق المكاتب في دبي واصل إظهار مرونة ونمو ملحوظين في الربع الثاني من العام، وهو ما يعكس انتعاشاً اقتصادياً قوياً ومستوى مرتفعاً من ثقة الشركات في الآفاق الاقتصادية للمنطقة.
وبحسب تقرير نظرة عامة على سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة للربع الثاني من عام 2024 الذي أعدته شركة جيه إل إل، فإن الاقتصاد القوي والطلب المتنوع وتركيز الشاغلين على المساحات عالية الجودة والاستدامة هي العوامل التي تدفع أداء قطاع المكاتب في الدولة.
وشهد سوق المكاتب في دبي زيادة قدرها 20 ألف متر مربع في المساحة الإجمالية القابلة للتأجير للمكاتب، ليصل إجمالي المخزون إلى حوالي 9.26 مليون متر مربع. ويتألف المخزون المضاف حديثًا من مكاتب عالية الجودة من الدرجة الأولى، والتي تم تسليمها في أم رمول. وفي الربعين المقبلين، هناك خط أنابيب يبلغ حوالي 18 ألف متر مربع من المساحات المكتبية القابلة للتأجير. وفي أبو ظبي، ظل إجمالي المخزون مستقرًا إلى حد كبير عند 3.95 مليون متر مربع، مع تسليم محدود يبلغ 7500 متر مربع. ومع ذلك، أظهر تقرير جيه إل إل أنه من المقرر استكمال 125 ألف متر مربع إضافية في النصف الثاني من العام.
أظهر تقرير صادر عن الذراع العقارية التجارية لشركة بيتر هومز أن سوق العقارات التجارية في دبي شهد في الربع الثاني من عام 2024 انخفاضًا طفيفًا في حجم المعاملات بنسبة 2% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق. وبلغ عدد المعاملات التجارية 2915 معاملة في الربع الثاني من عام 2024، بانخفاض من 2985 معاملة في الربع الثاني من عام 2023. ويشير هذا الانخفاض الطفيف إلى استقرار السوق بشكل عام، ويعزى ذلك إلى الاستثمارات الجارية والمبادرات الاستراتيجية التي تهدف إلى تعزيز القطاع التجاري.
وشهدت القيمة الإجمالية للمبيعات انخفاضًا بنسبة 6% على أساس سنوي، مما يشير إلى تعديلات في أسعار العقارات أو حجم المعاملات داخل قطاع العقارات التجارية. ويمكن ربط هذا الانخفاض بأحداث مهمة، بما في ذلك الأمطار التاريخية في أبريل ومجموعتين من العطلات الرسمية التي تستمر لمدة أسبوع (عيد الفطر وعيد الأضحى)، والتي تقلل تقليديًا من نشاط السوق.
وقد أظهر قطاع المكاتب في دبي نموًا ومرونة بشكل عام، لكنه عانى في الوقت نفسه من أزمة في العرض على مدى السنوات القليلة الماضية، وخاصة فيما يتعلق بمساحات المكاتب من الدرجة الأولى. وارتفعت المعاملات في سوق المكاتب بنسبة 1 في المائة من الربع الثاني من عام 2023 إلى الربع الثاني من عام 2024، بينما ارتفعت قيمة المبيعات بنسبة 17 في المائة. وبلغ إجمالي عدد معاملات المكاتب 764 معاملة، بقيمة 1.36 مليار درهم، مما يشير إلى الطلب المستدام على مساحات المكاتب، على الرغم من أزمة العرض المستمرة.
إن قيود العرض في سوق المكاتب حادة بشكل خاص، مما يخلق سوقًا للبائعين. ويستغل أصحاب العقارات هذا الوضع لفرض شروط صارمة، مثل المطالبة بسداد الإيجار بشيك واحد ورفض تضمين بنود فسخ العقد في عقود الإيجار. تعكس هذه الشروط القوة التفاوضية العالية لأصحاب العقارات في بيئة السوق الحالية.
وبحسب بيانات شركة Betterhomes، فإن المواقع التالية هي أفضل 5 مواقع لمعاملات المكاتب في دبي:
خليج الأعمال: ستستحوذ على 43% من إجمالي معاملات المكاتب في الربع الثاني من عام 2024، حيث تقدم مزيجًا من المباني المكتبية الشاهقة والفنادق الفاخرة والوحدات السكنية.
أبراج بحيرات جميرا (JLT): تمثل 32 في المائة من معاملات المكاتب، وتتمتع بموقع استراتيجي وكونها منطقة حرة.
واحة دبي للسيليكون: تستحوذ على 5% من معاملات المكاتب، وهي معروفة بتركيزها على الشركات المعتمدة على التكنولوجيا.
أرجان: منطقة ناشئة تمثل 4% من معاملات المكاتب، وتقع في دبي لاند مع مزيج من التطورات السكنية والتجارية والضيافة.
قرية جميرا الدائرية (JVC): وتستحوذ أيضًا على 4% من معاملات المكاتب، وهي جذابة للشركات الصغيرة والمتوسطة بسبب انخفاض تكاليف الإيجار.
بلغ متوسط سعر بيع المساحات المكتبية الثانوية في دبي أعلى مستوى على الإطلاق عند 1364 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2024، وهو ما يمثل زيادة كبيرة بنسبة 22 في المائة على أساس سنوي. ويؤكد هذا الارتفاع على الطلب القوي والتوافر المحدود للمساحات المكتبية عالية الجودة، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. وعلى الرغم من مشاريع التطوير الجارية، فإن أزمة العرض المستمرة للمساحات المكتبية المتميزة أدت إلى زيادة المنافسة بين الشركات، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار والحفاظ على معدلات إشغال عالية.
وقد أدى الطلب القوي وزيادة نشاط التأجير إلى ارتفاع الإيجارات في كلتا المدينتين. ففي دبي، ارتفعت إيجارات الدرجة الأولى المتوسطة في منطقة الأعمال المركزية بنسبة 15 في المائة على أساس سنوي، لتصل إلى 2630 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا. كما أدى التسرع في تأمين مساحات مكتبية رئيسية إلى تكثيف الضغوط على معدلات الشواغر في منطقة الأعمال المركزية، مما أدى إلى انخفاضها إلى 8 في المائة في الربع الثاني. وبالمثل، في أبوظبي، ارتفعت إيجارات الدرجة الأولى المتوسطة بنسبة 10 في المائة مقارنة بالعام السابق، لتصل إلى 2085 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا. كما انخفضت معدلات الشواغر في أبوظبي إلى 21 في المائة.
وقال فراز أحمد، مدير الأبحاث في جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، أطلق المطورون في قطاع العقارات التجارية عددًا من المشاريع الجديدة في كل من دبي وأبو ظبي لتخفيف القيود على المدى الطويل وتلبية الطلبات المتزايدة من المستأجرين الذين يبحثون عن مساحات مكتبية عالية الجودة ومستدامة بطبيعتها. مع التخطيط لتسليم أكثر من 140 ألف متر مربع من المساحة بحلول نهاية هذا العام، يمكننا أن نتوقع جذب شركات جديدة مع ترسيخ دولة الإمارات العربية المتحدة لمكانتها كمركز عالمي لتأسيس الأعمال”.
ارتفاع إيجارات التجزئة في دبي بفعل النشاط المكثف للسوق
وفي الربع الثاني، شهد سوق التجزئة طلباً قوياً على المساحات، وخاصة في مراكز التسوق الإقليمية والكبرى ذات الأداء الجيد. واستغل معظم أصحاب العقارات الفرصة لرفع أسعار الإيجارات بسبب محدودية التوافر والطلب المتزايد. وشهدت دبي زيادة كبيرة بنسبة 16% على أساس سنوي في متوسط أسعار الإيجار في مراكز التسوق الرئيسية والثانوية، في حين سجلت أبوظبي زيادة بنسبة 11% في أسعار الإيجارات. وعلاوة على ذلك، أصبحت شروط الصفقات الأكثر صرامة الآن في صالح أصحاب العقارات، الذين أصبحوا قادرين على التفاوض على مزيج من اتفاقيات الإيجار والمبيعات.
وعلاوة على ذلك، لم يتم تسجيل أي إنجازات جديدة في كل من دبي وأبو ظبي، مما أدى إلى استقرار مخزون التجزئة عند 4.8 مليون متر مربع في دبي و3.15 متر مربع في العاصمة. وفي النصف المتبقي من العام، من المتوقع إضافة 58 ألف متر مربع إضافية من المساحة القابلة للتأجير للتجزئة في دبي، في حين من المتوقع أن تشهد أبوظبي إضافة 85 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير للتجزئة، في المقام الأول في شكل مراكز تسوق مجتمعية وإقليمية.
أداء قوي للفنادق وسط موسم صيفي أبطأ تقليديًا
وشهدت المدينتان نموًا قويًا في أرقام أداء الفنادق، متحدية موسم الصيف البطيء تقليديًا. ففي دبي، كشفت بيانات السياحة عن زيادة سنوية بنسبة 10 في المائة في عدد الزوار الدوليين حتى مايو من العام، بدعم من أسواق المصدر المتنوعة. ونما متوسط الأسعار اليومية في دبي بنسبة 5 في المائة على أساس سنوي، مما ساهم في نمو بنسبة 6 في المائة على أساس سنوي في الإيرادات لكل غرفة متاحة. وبالمثل، شهدت أبوظبي نموًا مزدوجًا في جميع المؤشرات الرئيسية، حيث بلغ متوسط الأسعار اليومية 159 دولارًا أمريكيًا، بزيادة 13 في المائة، ونموًا مثيرًا للإعجاب بنسبة 24 في المائة على أساس سنوي في الإيرادات لكل غرفة متاحة إلى 127 دولارًا أمريكيًا لشهر مايو من العام.
وشهد قطاع الضيافة عمليات تسليم محدودة في الربع الثاني، وتظل توقعات العرض المستقبلي متواضعة مع توقع تسليم 4500 مفتاح في دبي وإضافة أكثر من 800 مفتاح إلى سوق أبو ظبي في الأشهر الستة المقبلة.
السوق الصناعية في الإمارات تشهد إطلاق مشاريع جديدة وخطط توسعية
وقد أظهر السوق الصناعي في الإمارات العربية المتحدة مرونة مدفوعة بالطلب على الأصول الصناعية عالية الجودة، وخاصة داخل المناطق الحرة القائمة. وشهدت إيجارات المستودعات في جميع الأسواق الفرعية في دبي قفزة ملحوظة، بمتوسط نمو سنوي بلغ 14 في المائة في الربع الثاني. وأطلق المطورون، الذين كانوا واثقين من الطلب المستمر، خططًا جديدة لتقديم مخزون إضافي. وأعلنت مدينة دبي الصناعية عن خطة توسعة تبلغ 1.3 مليون متر مربع بعد معدل إشغال بلغ 97 في المائة في الربع السابق، مصحوبًا بنمو صحي بنسبة 9 في المائة على أساس سنوي في أسعار الإيجار. وبالمثل، كشفت المنطقة الحرة لجبل علي ودبي الجنوب أيضًا عن مشاريع جديدة، مما يعزز المعروض من التطورات عالية الجودة.
وفي أبوظبي، أظهر سوق العقارات الصناعية زخماً إيجابياً. فقد ارتفعت إيجارات المستودعات المتوسطة بنسبة 10% على أساس سنوي في الربع الثاني. واجتذبت مشاريع التطوير الصناعي مثل كيزاد وآيكاد الشركات التي تبحث عن مساحات تخزين من الدرجة الأولى مع بنية تحتية رئيسية ممتازة وأراضٍ شاغرة. وحققت الأصول التي طورتها مجموعة كيزاد وتأجيرها نسبة إشغال بلغت 88%، مما يشير إلى الطلب القوي على المساحات عالية الجودة. بالإضافة إلى ذلك، تعمل كيزاد على تنفيذ مشروع رائد في مدينة العين الصناعية، يغطي 70 ألف متر مربع.
من أحدث الاتجاهات وأكثرها لفتاً للانتباه في سوق المكاتب في دبي ظهور الإيجارات المسبقة. هذه الظاهرة، التي لم تكن معروفة من قبل في السوق، تنطوي على قيام المستأجرين بتأمين مساحات مكتبية قبل أن تصبح متاحة في السوق. وهذا يدل على تحول في سلوك المستأجرين، مما يسلط الضوء على استعدادهم للالتزام بمساحات المكاتب مقدمًا لضمان تأمين أفضل المواقع والمرافق الممكنة. كما يؤكد هذا الاتجاه على محدودية توافر مساحات المكاتب من الدرجة الأولى، مما يدفع المستأجرين إلى التصرف بسرعة وحسم.
