دبي: هل ترغب في الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء؟ أعلام حمراء ومخاطر يجب الانتباه إليها لتأمين منزل الأحلام – أخبار

شهد الطموح لامتلاك منزل في دبي قفزة ملحوظة في حقبة ما بعد الوباء، مما أدى إلى زيادة الطلب على العقارات الذي فاق العرض في الإمارة.

ولتلبية هذا الطلب الهائل من المستثمرين المحليين والأجانب، يتم إطلاق المشاريع على المخطط بقوة ولا تظهر أي علامات على التباطؤ. ومع ذلك، فإن الاستثمار في العقارات على الخارطة يتطلب دراسة متأنية وبحثًا دؤوبًا لتأمين الممتلكات والأموال.

للتنقل في هذه العملية، يجب تقييم العديد من العوامل الرئيسية بدقة، بما في ذلك تقييم سجل المطور.

كن على اطلاع على اخر الاخبار. اتبع KT على قنوات WhatsApp.

سمعة المطور

وقال سامر شهاب، المؤسس والرئيس التنفيذي لموقع PropertyGuru.ae: “إن العامل الأول هو سمعة المطور”. “تأكد من أن لديهم تاريخًا من الموثوقية وإنجاز المشروع في الوقت المناسب. كمستثمر، تحتاج إلى التحقق مما إذا كان لديهم مشاريع أخرى مكتملة في السوق، ومشاريعهم الجارية، وتجربة ما بعد الملكية للمستثمرين.”

يجب أن يكون المطورون والمشاريع مسجلين لدى دائرة الأراضي في الإمارة التي يرغب المستثمر في الشراء منها.

وقال مصباح بيج، الذي عاش في الإمارات العربية المتحدة لمدة 20 عامًا: “من الأهمية بمكان العمل مع مطور حسن السمعة، وتقييم سجله الحافل بدقة. بالإضافة إلى ذلك، يُنصح باستشارة العديد من وكلاء العقارات ذوي الخبرة الواسعة في دبي”. وقال المستثمر الهندي البالغ من العمر 35 عاماً، إنه لن يشتري أي عقار مستقبلي على الخارطة دون هذه الاعتبارات الثلاثة.

سامر شهاب

يعتمد المستثمرون في كثير من الأحيان على وسطاء العقارات عند البحث عن المنزل المثالي. اختيار الوكيل المناسب يمكن أن يحقق حلمك أو يحطمه.

“اختر وكيلك العقاري جيدًا”، هذا ما ينصح به فؤاد شملاتي، المدير العام لشركة Huspy في الإمارات العربية المتحدة. “سيعمل الوكيل المناسب كمستشار ولن يدفعك إلى الشراء مقابل عمولة فقط. ابحث عن وكيل ذي خبرة يرغب في فهم متطلباتك بشكل كامل وتوفير خيارات محتملة متنوعة من مطورين متعددين لمساعدتك في العثور على الوكيل المناسب.”

تقييم خيارات التمويل بعناية

تجذب العقارات التي تحت الإنشاء المستثمرين بسبب خطط الدفع التي تركز على المشتري وبأسعار معقولة.

“يقدم المطورون الآن فترات سداد ممتدة، تصل إلى 3 إلى 4 سنوات بعد التسليم، مما يمكّن المستثمرين من الاستحواذ على العقار وتأجيره وتحقيق دخل من الإيجار لاسترداد جزء من قيمة الشراء. وهذا الاتجاه يعزز بشكل كبير الطلب على العقارات الخارجية. وقال فؤاد “خطط للعقارات”.

“إن كيفية تمويل عملية الشراء وما إذا كانت تناسب ميزانيتك أمر بالغ الأهمية. من المهم مقارنة خطط الدفع المختلفة وإيجاد خيار مناسب. يجب على المستثمرين فهم الآثار المترتبة على التأخر في السداد والتأكد من أنهم أخذوا في الاعتبار إمكانية البناء التأخير في خططهم المالية.”

فؤاد شملاتي

تحقق من الإمكانات المالية للمنطقة، مع التركيز على عوائد الإيجار وآفاق النمو لتحديد القيمة طويلة المدى لاستثمارك.

استثمرت كليمنتينا كونجسلوند من رومانيا في أربعة عقارات في دبي. قالت وكيلة عقارية، مقيمة في الإمارات العربية المتحدة منذ فترة طويلة، “لقد اشترينا استوديو على الخارطة في أحد ريزيدنس في الخليج التجاري في عام 2021. قررنا الشراء في هذا المشروع لأن المبنى كان جاهزًا بالفعل. تم تسليم المبنى في ديسمبر 2023. لقد بعنا وحدتنا بعلاوة في يونيو 2023؛ لقد نجح الأمر بالنسبة لنا حيث كان استثمارنا عمليًا 40 في المائة فقط، لقد استردنا 40 في المائة، بالإضافة إلى القسط، في وقت النقل.

كليمنتينا كونجسلوند

وفقًا لفؤاد، “إن الخطر الأكبر (شراء العقارات على الخارطة) هو إذا لم يتمكن المستثمر من مواكبة خطة السداد الخاصة به وفقًا لاتفاقيته. ثم يخاطرون بخسارة الدفعات التي تم سدادها بالفعل للمطور. لذلك، يمكن للمطور الاستيلاء بشكل فعال على العقار، واستعادته وإعادة بيعه.”

واقترح سامر، المتحدث الرسمي باسم PropertyGuru.ae، أنه “يجب على المشترين دائمًا تأمين قرضهم حتى يحصلوا على بعض الحماية في حالة حدوث أي خطأ في حياتهم المهنية، وبالتالي الحد من قدرتهم على الدفع”.

يتجاهل العديد من المشترين المخاطر القانونية والمالية. من المهم أن يقوموا بمراجعة جميع الاتفاقيات القانونية وأن يخططوا أيضًا لرسوم إضافية بدءًا من التقييمات وحتى التسجيلات.

مشروع مؤجل

يجب على المشترين المحتملين أن يأخذوا في الاعتبار تاريخ الانتهاء المتوقع وظروف السوق الحالية للتأكد من توافقهم مع أفقهم الاستثماري.

ومن تجربتها، تحدثت كليمنتينا عن التأخير الذي واجهته، قائلة: “نحن نمتلك وحدتين أخريين في جولف فيوز سيفن سيتي من سيفن تايدز الواقع في أبراج بحيرات جميرا. وقد شهد هذا المشروع تأخيرات كبيرة – تم إطلاقه في البداية في عام 2018، وتوقف البناء عند نقطة واحدة و أعيد إطلاقه لاحقًا في عام 2020. وكان من المقرر في الأصل تسليمه في عام 2023، ولكن تم تمديد الجدول الزمني لمدة عامين آخرين، ونأمل أن يتم الانتهاء منه بحلول نهاية عام 2025.

“لقد اتبع استثمارنا خطة سداد بنسبة 40% أثناء البناء، و10% عند التسليم، و40% المتبقية موزعة على عامين بعد التسليم. وتم الاستحواذ على الوحدة الأولى مباشرة من المطور في عام 2021، في حين تم شراء الوحدة الثانية مباشرة من المطور في عام 2021. تم شراؤها من السوق الثانوية العام الماضي فقط.”

مراقبة البناء

يعد تأخير التسليم وتغير الجدول الزمني للبناء من المخاوف الرئيسية في المشاريع التي لا تزال على المخطط. وقال سامر: “لهذا السبب يعد التواصل المستمر مع المطور أمرًا بالغ الأهمية”.

وقال المدير العام لشركة Huspy: “في كثير من الأحيان، لا يتتبع المشترون التقدم الذي يحرزه المطور. وفي حين أن التأخير يحدث في كثير من الأحيان، فإننا نوصي دائمًا بأن يظل المستثمرون مشاركين بانتظام من خلال زيارات الموقع والتواصل مع المطور”.

من المهم ملاحظة أنه في بعض الأحيان، قد لا تلبي الجودة النهائية للعقار المعايير الموعودة، مما يجعلها أقل من التوقعات. لذلك، من الضروري أن تظل يقظًا وأن تراقب التقدم باستمرار.

أثناء الشراء على الخارطة، يرى المستثمرون الصور والخطط المعروضة على لوحة الرسم أو منزل العرض. وأشار فؤاد إلى أن “هناك خطرًا يتمثل في عدم معرفة الشكل والمظهر الذي ستبدو عليه الوحدة الجاهزة، حيث يستحوذ مشتري المنازل أحيانًا على منازل ذات جودة أقل”.

أهمية حساب الضمان

لسوء الحظ، أدت الحالات التي فشلت فيها المشاريع على الخارطة إلى التنفيذ إلى تعرض المستثمرين لخسائر مالية. وحذر سامر قائلاً: “لا ننصح مشتري المنازل بالاستثمار دون حساب ضمان”.

حساب الضمان هو المكان الذي يتم فيه الاحتفاظ بالأموال كأمانة بينما يكمل طرفان أو أكثر المعاملة. وهذا يعني أن طرفًا ثالثًا موثوقًا به سيقوم بتأمين الأموال الموجودة في حساب ائتماني. سيتم صرف الأموال للمطورين بعد استيفائهم لاتفاقية الضمان. إذا فشل المطورون في الوفاء بالتزاماتهم، يتم إرجاع الأموال إلى المشتري.

يشير الضمان إلى طرف ثالث محايد يحتفظ بأصول أو أموال قبل أن يتم نقلها من طرف في معاملة إلى أخرى.

وأشار فؤاد إلى أن “حسابات الضمان إلزامية لجميع المشاريع على الخارطة في دبي وأبو ظبي. إذا لم يكن هناك حساب ضمان على المشروع، وإذا أفلس المطور، فلن يكون هناك حق لمشتري المنزل ولا سبيل إلى ذلك”. استرداد الأموال.”

قال أبو أحمد، وهو مغترب هندي يواجه حالة من عدم اليقين بشأن استثماره: “كنت متشككًا بشأن العقارات قيد الإنشاء، لكن وكيل العقارات طمأنني بأن المطور العقاري يتمتع بسمعة طيبة. وقمت ببيع عقارات أخرى للاستثمار في هذا المشروع. لقد أقنعني وكيل العقارات بوعده بعائد مرتفع على الاستثمار (ROI)، وكان بإمكانه تنبيهي بشأن عدم وجود حساب ضمان، لأكون صريحًا، في ذلك الوقت، لم أكن على علم بحساب الضمان والأمان الذي يوفره “.

وعلى الرغم من الجهود الجديرة بالثناء في التنظيم الحكومي الهادفة إلى تقليل هذه المخاطر، إلا أنه يظل من الضروري للمشترين المحتملين إجراء بحث شامل قبل الالتزام بالاستثمارات العقارية.

شاركت كليمنتينا رأيها قائلة: “لا يمكن للمرء أن يكون متأكدًا أبدًا (من المخاطر)، ويمكن أن يحدث أي شيء، لكن الفكرة الأساسية هي الاستثمار بقدر ما يمكنك تحمل خسارته في أسوأ السيناريوهات”.

وباعتبارها وكيلة عقارية، نصحت أنه عند الاستثمار في العقارات على الخارطة، فمن الأفضل البحث عن المطورين الذين يتقاضون أقل رسوم خلال مرحلة البناء ولديهم خطة سداد جيدة، إما على أساس مراحل البناء أو موزعة على 2- 3 سنوات من البناء.

وأضافت: “أعلم أن بعض المطورين لديهم “عروض جيدة” للدفع مقدمًا بنسبة 100 في المائة أو حتى بنسبة 50 في المائة، ولكن هذا أمر محفوف بالمخاطر للغاية. وكلما كان المبلغ المستثمر صغيرًا في البداية، كان ذلك أفضل. كما أنه من الأسهل إعادة البيع في مكان آخر”. حالة واحدة تغير العقل.”

قال المدير العام لشركة Huspy: “تم تصميم خطط الدفع لجذب المشترين، وخاصة أصحاب المنازل لأول مرة. نوصي المشترين المحتملين بالتحقق من مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (RERA) بشأن حالة الموافقات، والتأكد من سداد جميع المدفوعات في حساب الضمان، واستشارة دائمًا وسيط عقاري ذي خبرة.”

أعلام حمراء يجب الحذر منها

هناك بعض الأشياء التي يجب على كل مشتري على الخارطة البحث عنها عند الاستثمار في عقار ما.

إن الاهتمام بهذه الجوانب الحاسمة يمكن أن يخفف بشكل كبير من المخاطر المحتملة ويعزز احتمالية رحلة استثمارية ناجحة على الخارطة.

وقال فؤاد شملاتي، وهو يقدم نصيحته الأخيرة: “البحث أمر بالغ الأهمية عند شراء منزل. اقضِ بعض الوقت في فهم السوق والتطورات والمنطقة التي ترغب في شرائها. في المتوسط، ينفق مشتري المنازل بضعة ملايين من الدراهم، لذلك ينبغي أن يكون هذا المبلغ “لا يجب أن يكون هذا القرار متسرعًا. يتمتع سوق الإمارات العربية المتحدة بمعروض كبير في جميع فئات المنازل، ومع تمويل المنازل بأسعار معقولة يبدأ من 3.89%، فإن مشتري المنازل لديهم الكثير من الخيارات.”