وتشهد بعض المناطق في دبي نقصاً في الوحدات الأصغر حجماً بسبب الطلب الكبير بسبب الزيادة السكانية وعدم كفاية المعروض من الوحدات الجديدة في تلك المناطق.
يقول المسؤولون التنفيذيون في قطاع العقارات إن مناطق دبي القديمة مثل بر دبي وديرة تواجه نقصًا بسبب عدم ظهور العديد من المشاريع الجديدة بسبب عدم توفر مناطق التطوير في تلك المناطق، والفشل في مواكبة الطلب وسط الصيام – تزايد عدد السكان في الإمارة.
ونما عدد سكان دبي بأكثر من 100 ألف نسمة العام الماضي وبأكثر من 176 ألفاً في العامين الماضيين، مدفوعاً بشكل رئيسي بتدفق العمال الأجانب والمهنيين والمستثمرين إلى الإمارة. وفي الوقت نفسه، فإن عدد الوحدات الجديدة التي تم تسليمها في العامين الماضيين أقل بكثير من النمو السكاني، مما أدى إلى نقص في الوحدات الأصغر للإيجار.
وأظهرت دراسة استيكو العقارية ربع السنوية أن مناطق دبي القديمة ذات الأسعار المعقولة تشهد أيضًا زيادة مضاعفة في إيجارات الشقق في الربع الثالث من عام 2023، بزيادة تصل إلى 23 في المائة مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي.
بالإضافة إلى ذلك، توفر مناطق دبي الجديدة ميزة امتلاك العقارات في مناطق التملك الحر، مما يزيد الطلب على الوحدات الجديدة ويشجع المطورين على إطلاق المزيد من المشاريع في المناطق الجديدة والقادمة.
ويقول المسؤولون التنفيذيون في الصناعة إن هناك ما يكفي من المعروض في مناطق دبي الجديدة للوحدات الأصغر حجماً لتلبية الطلب المتزايد للسكان، والذي من المقدر أن يصل إلى ما يقرب من 6 ملايين بحلول عام 2040.
التركيز على التطورات الراقية
“تواجه دبي القديمة نقصاً في الوحدات الأصغر حجماً، والتي تضم شققاً أكبر وأكثر اتساعاً تم بناؤها قبل 20 إلى 35 عاماً. خلال تلك الفترة، كان عدد سكان دبي أقل بكثير، وكان يتألف بشكل أساسي من عائلات لديها العديد من الأطفال. ونتيجة لذلك، قام أصحاب القطاع الخاص بتطوير شقق فسيحة بشكل ملحوظ مع العديد من الأطفال وقال: “إن الغرف المكونة من غرفتين نوم تلبي احتياجات المقيمين والمواطنين، فعلى سبيل المثال، تشتمل غالبية الوحدات المكونة من غرفتي نوم على غرفة إضافية للمساعد، إلى جانب غرف غسيل وتخزين واسعة، ناهيك عن الحمامات الداخلية لكل غرفة”. سفيتلانا فاسيليفا، مديرة مبيعات السوق الثانوية في متروبوليتان هومز.
وقال آلان جيمس جامون، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة ACE Luxury Property، إن هناك عدة أسباب لهذه الندرة، بما في ذلك النمو السكاني وزيادة الطلب على مناطق المعيشة الصغيرة والتركيز على بناء مشاريع عقارية راقية بدلاً من خيارات الإسكان بأسعار معقولة.
وأضاف جامون أن الطلب على المجتمعات القديمة القائمة في دبي لا يزال مرتفعاً، لا سيما في بر دبي وديرة، حيث توجد قدرة محدودة على البناء الجديد.
“بينما يزيد الثراء الثقافي لدبي القديمة من جاذبيتها، فإن ندرة المساحة تعيق توفر منازل أصغر حجمًا وخدمات إضافية. لذلك، يضطر العديد من السكان الجدد في المناطق القديمة إلى العيش في شقق مشتركة ومؤجرة من الباطن.”
وأضاف جامون أن دبي الجديدة، التي تتميز بمشاريعها السكنية والتجزئة المعاصرة، ومساحة الأرض الواسعة، والمساكن الفاخرة، توفر عرضًا أكبر من الاستوديوهات والوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة. “إن جاذبية نمط الحياة الحديث، إلى جانب البنية التحتية ووسائل الراحة الحديثة، تجذب السكان إلى دبي الجديدة، مما قد يؤدي إلى نقص في هذه المناطق المرغوبة. لكن نمط الحياة في دبي الجديدة يأتي بسعر أعلى قليلاً “.
على مدى السنوات القليلة الماضية، ومع استمرار ازدهار سوق العقارات في دبي، قال لويس ألسوب، رئيس مجلس إدارة شركة Allsopp & Allsopp، إن السوق شهد أيضًا ارتفاعًا في المساكن الفاخرة والفاخرة للغاية والمساكن ذات العلامات التجارية. ومنذ ذلك الحين، شهد السوق أيضًا توافرًا محدودًا للمساكن ذات الأسعار المعقولة والوحدات الأصغر حجمًا.
دبي الجديدة
وأضاف ألسوب أن المناطق الرئيسية مثل مارينا، جميرا بيتش ريزيدنس، وأبراج بحيرات جميرا تشهد نسبة أعلى من المبيعات والإيجارات للشقق الصغيرة، تتراوح بين 27-48 في المائة سنوياً مقارنة بدبي القديمة، حيث تتراوح بين 8-9 في المائة.
“ترتبط الأسباب المحتملة وراء هذا النقص بكيفية قيام معظم السكان المحليين في دبي القديمة بشراء العقارات بينما لا يستطيع السكان سوى الاستئجار، ولكن نظرًا لعدم بناء وحدات جديدة هناك، فإن العرض أقل مقارنة بدبي الجديدة. بينما في دبي الجديدة، هناك وأضاف: “هناك طلب كبير على العقارات، وبالتالي يعمل المطورون على مدار الساعة لتلبية هذا الطلب من خلال تطوير مشاريع جديدة في هذا الطرف من المدينة”.
وقالت سفيتلانا فاسيليفا من ميتروبوليتان هومز إن مناطق مثل البرشاء وجميرا بيتش ريزيدنس (JBR) وأبراج بحيرة الجميرا (JLT) ومرسى دبي تضم عددًا أكبر من الاستوديوهات والوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة مقارنة بدبي القديمة.
وأضافت فاسيليفا: “يلبي هذا الاحتياجات المتنوعة لمجموعات العملاء المختلفة، بما في ذلك المهنيين الشباب الذين يصلون إلى دبي لبدء حياتهم المهنية”.
وأوضحت أن مرسى دبي، وأبراج بحيرات جميرا، وقرية جميرا الدائرية (JVC)، وذا جرينز، وذا فيوز، والخليج التجاري، ووسط المدينة لديها عدد كبير من الوحدات الجاهزة للسكن المكونة من غرفة نوم واحدة، مع كون الاستوديوهات أقل شيوعًا. وأضافت فاسيليفا: “ومع ذلك، فقد تحول اتجاه التطوير في السنوات الأخيرة، حيث ركز المطورون بشكل أكبر على المنازل والفيلات”.
