سيختار مشترو العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، وخاصة المستخدمين النهائيين، بشكل متزايد القروض العقارية في عام 2024 حيث من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة بما يصل إلى 100 نقطة أساس.
يقول المحللون العقاريون إن التغيرات في معدلات الرهن العقاري لها تأثير كبير على نهج المشترين عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة. ووسط الارتفاع المستمر في الإيجارات في الإمارات، لاحظوا أن العديد من المستأجرين في الإمارات يمكن أن يستفيدوا من ذلك ويتحولوا إلى مشتري العقارات في عام 2024.
وفقاً لشركة ValuStrat، يشكل المشترون النقديون الغالبية العظمى من المعاملات في دبي. وفي الربع الثالث من عام 2023، شهد سوق العقارات في دبي 8,238 صفقة رهن عقاري مقابل 16,485 صفقة نقدية (باستثناء المعاملات على الخارطة).
وفي المقابل، تصور أبوظبي سيناريو مختلفاً، حيث تشكل معاملات الرهن العقاري عاملاً أكثر أهمية في سوق العقارات. وسجلت أبوظبي خلال الربع نفسه 1,247 معاملة رهن عقاري مقابل 890 معاملة نقدية (باستثناء المعاملات على الخارطة).
ويتوقع معظم المصرفيين والاقتصاديين أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة بما يتراوح بين 25 إلى 100 نقطة أساس في عام 2024 بعد 11 رفعًا لأسعار الفائدة. وبما أن الدرهم مرتبط بالدولار، فإن دولة الإمارات العربية المتحدة تتبع السياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي.
تأثير كبير
وقال أيمن يوسف، العضو المنتدب لشركة كولدويل بانكر، إن انخفاض أسعار الفائدة يحفز الطلب ويزيد من مبيعات المنازل، في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف وتباطؤ محتمل في السوق.
وأضاف: “ومع ذلك، كان تأثير ارتفاع أسعار الفائدة في دبي محدودًا نظرًا لأن ما يقرب من نصف معاملات السوق تتكون من مبيعات على الخارطة، حيث يستخدم المستثمرون عادةً خطط الدفع التي يقدمها المطورون”.
تعترف سفيتلانا فاسيليفا، مديرة مبيعات السوق الثانوية لدى متروبوليتان هومز، بأن التغيرات في أسعار الرهن العقاري لها تأثير كبير على شراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة، وخاصة بالنسبة لأولئك الذين يشترون لأنفسهم للانتقال إليها.
ومن المتوقع أن يؤدي الانخفاض المتوقع بنسبة 1 في المائة في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة كبيرة في عدد مالكي المنازل المحتملين في دولة الإمارات العربية المتحدة. ومن شأن هذه الزيادة في القدرة على تحمل التكاليف أن تجتذب المستخدمين النهائيين الذين كانوا في السابق يجدون أن الوصول إلى السوق أقل صعوبة. ومع ذلك، فإن هذا الانخفاض يمكن أن يوفر أيضًا فرصة للمستثمرين للاقتراض بتكاليف منخفضة لاستثمارات قصيرة الأجل في خيارات أخرى يحتمل أن تكون ذات عائد مرتفع.
ومرددا لآراء أقرانه، أضاف راشيت بانت، الرئيس التنفيذي لشركة Hedge & Sachs، أن معدلات الرهن العقاري لها تأثير كبير على ديناميكيات حيازة العقارات، مما يؤثر على القدرة على تحمل التكاليف والطلب.
“تتوافق معدلات الرهن العقاري المرتفعة بشكل مباشر مع الدفعات الشهرية مما يؤدي إلى انخفاض القدرة على تحمل تكاليف العقارات. وهذا يدفع المشترين غالبًا إلى التفكير في مواقع أصغر أو أقل تفضيلاً. بالإضافة إلى ذلك، إذا ارتفعت الأسعار، فإن الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يتأهل له المشترون يتضاءل. وقال إن هذا التأثير الاستبعادي يمكن أن يعيق بعض المشترين، وخاصة أولئك ذوي الدخل المنخفض أو الدفعات الأولى الأصغر.
سوق أبوظبي المستفيد الأكبر
يقول محللو ValuStrat أن التخفيض المتوقع في معدلات الرهن العقاري لعام 2024 قد يؤدي إلى ارتفاع عدد المشترين الذين يختارون الرهن العقاري بدلاً من المشتريات النقدية، خاصة وأن هذا التخفيض قد يدفع المستأجرين إلى التفكير في الانتقال إلى ملكية المنازل، خاصة في ضوء الاتجاه السائد للزيادة السريعة الإيجارات مقارنة بالقيم الرأسمالية في دبي. ومع ذلك، فإن المشهد العقاري في دبي يتميز في الغالب بالمعاملات النقدية. ونتيجة لذلك، في حين أن حجم معاملات الرهن العقاري من المرجح أن يرتفع، فإن حدوث تحول كبير في نسبة معاملات النقد إلى الرهن العقاري أمر غير محتمل.
يقول محللو ValuStrat: “يشير هذا إلى أن أسعار الفائدة قد يكون لها تأثير أكبر على المعاملات العقارية في أبو ظبي مقارنة بالاتجاه السائد القائم على النقد في دبي”.
المستأجرون والمستخدمون النهائيون هم المستفيدون الرئيسيون
يقول محللو ValuStrat أن الأفراد الذين يستأجرون حاليًا من المرجح أن يفكروا في الانتقال إلى ملكية المنازل إذا كان هناك انخفاض في أسعار الفائدة في العام المقبل. “يتماشى هذا الميل مع الاتجاه المستمر لزيادة الإيجارات بوتيرة أسرع من القيم الرأسمالية، مما يجعل بدائل الرهن العقاري أكثر جاذبية، خاصة بالنسبة للعقارات في نطاقات الأسعار المنخفضة والمتوسطة.”
وتضيف سفيتلانا فاسيليفا أن غالبية المشترين الذين سيحاولون الاستفادة من انخفاض الرهن العقاري سيكونون مستخدمين نهائيين يبحثون عن عقارات جاهزة للانتقال إليها في نطاق سعري يتراوح بين مليون درهم و2.5 مليون درهم.
وتشير إلى أن المستخدمين النهائيين يشترون عقارات جاهزة تقريبًا للتسليم أو جاهزة للانتقال إليها.
وأشار أيمن يوسف إلى أن انخفاض أسعار الفائدة يخلق سيناريو أكثر ملاءمة للمستخدمين النهائيين الذين يفكرون في ملكية المنازل بدلاً من استئجارها.
“بالإضافة إلى ذلك، بالنسبة للمستثمرين، أصبحت العوائد أكثر جاذبية، مما يوفر إمكانية الرافعة المالية الإيجابية. حيث يمكن للمستثمرين تغطية أقساط الأقساط الشهرية الشهرية من خلال إيرادات الإيجار، مما يعزز الجاذبية العامة للاستثمار العقاري. ويحسن العائدات الإجمالية.”
ويعتقد يوسف أن مشتري المنزل لأول مرة بميزانية تصل إلى 3 ملايين درهم هو المكان الذي ستكون فيه معظم الأنشطة. وأضاف: “سنشهد زيادة في التمويل بالجملة للمباني الفردية أيضًا”.
الاتجاهات الناشئة في سوق الرهن العقاري
– الابتكار القائم على التكنولوجيا: طلبات الرهن العقاري والموافقات عبر الإنترنت: أدى ظهور المنصات الإلكترونية المبسطة إلى إحداث ثورة في عملية تقديم طلبات الرهن العقاري، مما جعلها أسرع وأكثر ملاءمة، مما أدى إلى تقليل الأعمال الورقية.
– حلول PropTech والذكاء الاصطناعي: تعمل التكنولوجيا، بما في ذلك روبوتات تقييم العقارات وجولات الواقع الافتراضي، على إعادة تشكيل كيفية بحث المشترين عن المنازل، مما يؤثر على قرارات الرهن العقاري.
– تكامل البلوكشين: إن استكشاف إمكانات blockchain لمعاملات الرهن العقاري الآمنة والشفافة يكتسب زخمًا، مما يعد بتعزيز الأمان والكفاءة.
– القروض العقارية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية: واستجابة لاحتياجات العدد الكبير من السكان المسلمين، تلتزم القروض العقارية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية بمبادئ التمويل الإسلامي، مما يوفر بدائل أخلاقية للقروض التقليدية.
– برامج المشتري لأول مرة: وتظهر مبادرات لتسهيل دخول المهنيين الشباب إلى سوق العقارات، وتتميز بدفعات مقدمة أقل وخيارات سداد مرنة.
– تمويل العقارات المستدامة: إن إدخال الرهون العقارية الخضراء وخيارات القروض الصديقة للبيئة يشجع الاستثمار في المنازل الموفرة للطاقة والتنمية المستدامة.
– تنويع المقرضين والمنتجات: ويدخل المقرضون غير التقليديين، وهم غالبًا شركات التكنولوجيا المالية، إلى السوق ويقدمون أسعارًا تنافسية ومنتجات مبتكرة، مما يتحدى هيمنة البنوك القائمة.
– منصات الإقراض من نظير إلى نظير: تكتسب المنصات التي تربط المقترضين مباشرة بالمستثمرين شعبية، مما قد يفتح آفاقا جديدة للتمويل.
– التركيز على خيارات السداد المرنة: أصبح توفر القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل وشروط القروض الأطول أكثر شيوعا، مما يوفر للمقترضين مرونة أكبر لإدارة شؤونهم المالية.
– لوائح التأشيرة المريحة: ويعمل تبسيط إجراءات الحصول على التأشيرات وتصاريح الإقامة للمستثمرين على جذب الاستثمار الأجنبي، لا سيما في قطاع العقارات، مما يعزز نشاط السوق.
– صناديق الاستثمار العقاري (REITs): ومن المتوقع أن يؤدي إدخال صناديق الاستثمار العقارية إلى تعزيز السيولة والشفافية في سوق العقارات، مما قد يجعلها في متناول المستثمرين الأفراد.
– التركيز على الإسكان الميسر: تعمل البرامج والمبادرات الحكومية التي تهدف إلى توفير خيارات الإسكان بأسعار معقولة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط على تشكيل مشهد السوق.
