صورة ملف. الصورة المستخدمة لأغراض توضيحية
يطلب العديد من أصحاب العقارات في دبي من المستأجرين إخلاء عقاراتهم من أجل إدراجها للبيع، أو للاستفادة من الأسعار المرتفعة القياسية، أو الانتقال بأنفسهم للتغلب على ارتفاع الإيجارات.
ارتفعت الإيجارات بمعدل مزدوج الرقم في دبي على مدى السنوات الثلاث الماضية بسبب الطلب المرتفع من السكان الجدد القادمين إلى الإمارة.
قالت أنيشا ساجار، مديرة إدارة العقارات في شركة أولسوب وأولسوب، إن القانون واضح حيث يمكن للمالكين إرسال إشعار إلى المستأجر إذا قرروا بيع العقار أو يعتزمون الانتقال إلى العقار للاستخدام الشخصي.
كن على اطلاع على اخر الاخبار. تابع KT على قنوات WhatsApp.
أنيشا ساجار
“لقد لاحظنا زيادة في عدد أصحاب العقارات الذين يتطلعون إلى الاستفادة من السوق الممتازة وإدراج العقارات للبيع بأعداد أكبر. كما شهدنا زيادة في عدد أصحاب العقارات الذين يعودون إلى العقارات التي يمتلكونها، مع استمرار ارتفاع الإيجارات في جميع أنحاء المدينة.”
بالنسبة للمالكين الذين يقررون العودة إلى منازلهم، لا يُسمح لهم بإعادة طرح العقار في السوق لإعادة تأجيره لمدة عامين متتاليين.
وفي شهر مارس/آذار، قامت مؤسسة تنظيم العقارات (ريرا) بمراجعة مؤشر الإيجارات لديها لجعل الأسعار متماشية مع السوق.
إشعارات الإخلاء
ومع ذلك، يقول المطلعون على الصناعة إن بعض أصحاب العقارات يرسلون إشعارات الإخلاء إلى المستأجرين الذين يدفعون أقل من مؤشر الإيجار Rera.
وقال أنمول دي شروف، مؤسس ورئيس مجلس إدارة مجموعة إلتون: “يقوم بعض أصحاب العقارات في دبي بإصدار إشعارات إخلاء للمستأجرين الذين يدفعون أقل من معدل مؤشر الإيجار. وعلى الرغم من أن مؤشر الإيجار المحدث لشركة ريرا يسمح بإجراء تعديلات على أسعار السوق، إلا أن العديد من أصحاب العقارات يفضلون إخلاء المستأجرين لإعادة ضبط اتفاقيات الإيجار وتعظيم دخلهم من الإيجار”.
أنمول دي شروف
أسباب وجيهة
قال روبرت سيموندز، مدير التأجير في شركة بيترهومز: “يجب أن تكون أسباب إشعار الإخلاء صالحة. وتشمل الأسباب الصالحة رغبة المالك في هدم العقار أو إعادة بنائه، أو احتياج العقار إلى تجديدات كبرى لا يمكن إجراؤها مع وجود المستأجر في الموقع، أو رغبة المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى في استخدام العقار بأنفسهم، أو رغبة المالك في بيع العقار. يتطلب إشعار الإخلاء لهذه الأسباب فترة إشعار مدتها 12 شهرًا من خلال القنوات الصحيحة”.
روبرت سيموندز
وأضاف أنه “لا يجوز لمالك العقار إخلاء المستأجر لتأجير العقار مرة أخرى بسعر أعلى، والالتفاف على حاسبة زيادة الإيجار”.
وقال شروف إن أصحاب العقارات قد يقدمون إشعارات الإخلاء للمستأجرين الذين يدفعون أقل من معدل مؤشر الإيجار، لكن قانونية هذا الإجراء تعتمد على الشروط واللوائح المحددة من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري.
“يجب على المالك اتباع الإجراءات القانونية السليمة وأن يكون لديه أسباب وجيهة للإخلاء مثل البيع المخطط للعقار أو الاستخدام الشخصي أو التجديدات الكبيرة. عمليات الإخلاء التي تتم فقط بهدف زيادة الإيجار من المرجح أن تكون غير قانونية ما لم تصاحبها أسباب مبررة. من الضروري لكل من الملاك والمستأجرين أن يأخذوا في الاعتبار إرشادات Rera الأخيرة وأن يطلبوا المشورة القانونية إذا لزم الأمر،” قال شروف.
الحد الأقصى للزيادة السنوية في الإيجار
وأوضح ساجار أنه على الرغم من أن مؤشر إيجارات ريرا يعمل كدليل لزيادات الإيجار، فإنه لا يحدد بشكل مباشر حقوق الإخلاء.
وأضاف ساجار: “إذا كان إيجار المستأجر أقل بكثير من المؤشر، فقد يكون ذلك عاملاً في قرار المالك بتقديم إشعار بالإخلاء. وإذا قرر الملاك القيام بذلك، فإنهم ملزمون بإخطار المستأجرين قبل 12 شهرًا كاملة ولن يتمكنوا من إعادة تأجير الوحدة لمدة عامين. من المهم ملاحظة أن الحد الأقصى للزيادة السنوية هو 20 في المائة وأي زيادة تعتمد على عدد من المتغيرات المتعلقة بالسوق”.
ارتفاع متوافق مع مؤشر ريرا
وأوضح سيموندز أن معظم أصحاب العقارات سيقومون بمواءمة استراتيجية التسعير الخاصة بهم وفقًا لنشاط السوق المحلية واتباع نصيحة وسيطهم عند زيادة الإيجارات لجعلها متوافقة مع مؤشر إيجار ريرا.
وقال شروف إنه في بعض الحالات، قد يرغب أصحاب العقارات في رفع الإيجارات إلى ما يتجاوز ما يسمح به مؤشر ريرا للإيجار، وخاصة في المناطق التي تحظى بطلب كبير.
وأضاف أن “هذه الزيادات يجب أن تكون مبررة قانونيا ومتوافقة مع لوائح مؤسسة التنظيم العقاري، ومن الشائع بين العديد من أصحاب العقارات إجراء تعديلات على إيجاراتهم وفقا لأسعار السوق الحالية، وهذا يعني أنه إذا ارتفعت أسعار السلع بما يتماشى مع الطلب داخل المنطقة التي يعيشون فيها، فقد تكون الإيجارات أعلى من تلك التي نراها ضمن مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري”.
قد يختلف مقدار الزيادة في الإيجار بالنسبة للمستأجرين الجدد بشكل كبير. وعادة ما يحدد أصحاب العقارات الإيجارات الجديدة بناءً على ظروف السوق الحالية، وهو ما قد يؤدي إلى زيادات كبيرة. وقد تكون هذه الزيادة متواضعة أو كبيرة، اعتمادًا على عوامل مثل موقع العقار ووسائل الراحة والطلب الحالي في المنطقة.
